房地产评估就是对房地产进行估价,也就是说,由持有《房地产估价人员岗位合格证书》或《房地产估价师注册证》的专业人员，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，运用估价方法，在综合分析，影响房地产价格因素的基础上，结合估价经验及对影响房地产价格因素的分析，对房地产的特定权益，在特定时间最可能实现的合理价格所作出的估计、推测与判断。

（1）什么是房地产抵押评估
  房地产抵押估价是指为确定房地产抵押贷款额度提供价值参考依据，对房地产抵押价值进行分析、估算和判定的活动，是有效防范房地产贷款风险的重要手段之一。

  （2）入围银行
  中国银行、中国农业发展银行、广州银行、深圳发展银行、兴业银行、华夏银行、农商银行、中国建设银行等。

  （3）评估需要提供资料（复印件）
  ①不动产权证书
  ②营业执照/身份证。

房地产评估的作用

1、买房卖房交易时的参考标准，交易双方为确定合理的交易价格，可以进行评估，以评估价作为交易价格的参考。以避免交易双方因对房产价值的不了解，期望值相差太远而影响交易的正常进行。

2、缴纳房产税费的依据，交易双方当事人向房地产管理部门申报其成交价格时，房地产管理部门如果认为明显低于市场价值，会委托具有一定资质的专业评估机构对交易的房地产进行评估，并以评估的价格作为缴纳税费的依据。

房地产评估流程

1、首先应明确房地产评估的目的，并对评估收费、评估报告、双方责任等事项进行了解；

2、制定好工作计划后，对房地产进行实地勘察，并做好勘察记录；

3、对房地产的价格进行测算，为了使评估价格更加公平合理，一般会使用一种评估方式为主，多种评估方法为辅；

4、对房地产进行综合分析，确定评估成果，最后撰写评估报告。

房地产评估类型有哪些

1、首先和大家说说一般评估，当房产买卖双方出现分歧的时候，可以求助房地产评估机构，从而解决争议，使交易双方的意见达成一致，这类评估一般不具备法律效力，属于参考性评估。

2、房地产抵押贷款也属于房地产评估类型之一，当购房者需办理贷款手续的时候，可以对所抵押房屋的价格进行评估，不过必须到贷款银行指定的评估机构进行房产评估，这类评估具有法律效力，对双方有着一定的约束力。

3、最后是特定评估，当房产交易价格明显低于市价的时候，房地产交易部门为了公证，会采用这类评估方式对房产市值进行评估，评估结果是具备案例效力的，交易双方确定后，需按相关规定缴纳税费。

房地产评估方法

1、成本法

房地产成本评估分为两部分，一部分是土地成本积算法，就是对合法取得的土地成本进行核算，然后将取得的利润积累，得出土地使用权价值，另一部分是房屋重置成本法，就是将房屋按照当下市场标准核算成本，同时还要考虑到开发商的利润，最后两者相乘得出房屋总价。

2、市场比较法

将需要评估的房产，与已经成交或评估过的同类产品进行比较，然后将各因素数量化，最后得出房产的实际价值，注意对比的房产必须是相同用途，相同情况以及正常报价的。

3、剩余法

这种评估方法一般用于单项房产价值评估，或者单项土地使用价值评估，计算方式也很简单，因为总价等于土地价值加房产价值，所以只要知道其中一项的价值，就能推算出另一项。

4、收益法

这种评估方法的不定因素比较多，不同地区和不同的房产都会影响收益率，一般是根据收益来推算该房产的价值，计算公式为：房地产纯收益/收益还原利率

5、假设开发法

所谓假设开发是对正在开发或者还未开发的项目进行测算，然后在减掉剩余开发项目的价值，最后得出的即是房地产的价值。

6、基准地价法

基准地价只是对土地使用权价值的评估，通常是参照已有的同类基准的土地价值进行调整，最后根据区域以及个别因素得出土地使用权价值。

7、路线价法

这种评估方法根土地所在区域、地段等因素有很大的关系，一般同一个区域内的价值会相对稳定一些，如果知道该区域内土地的平均价值，那就可以通过临街的距离估算出土地的价值。

房产评估价的影响因素有哪些？

房产评估价是根据房屋的用途、小区楼房位置、房龄、周边房价、周边配套等因素而决定，是二手房交易税费缴纳的标准价格及二手房银行贷款的评估标准;不同区域户型、同区域不同户型、不同地段等都直接影响着房屋的评估价格。

房产评估并非是房产交易的必经步骤，只有在以下特定情形中才有：

1、买卖双方认为有必要时

买卖双方对于房价觉得不是非常合理的交易价格，此时可委托专业的评估价格进行房产价格评估，作为交易的参考标准;正常情况下买卖双方都能在价格上达成一致，只有在某方对当地房价不了解，有对其价格有异议的，才会进行房产价格评估。

2、办理房产保险时

很多贷款机构会要求房产进行相应的保险，办理保险时需要房产价格评估，从而确定房产价值，确定房产承保价值。

3、申请抵押贷款时

在二手房买卖交易中，有些买房因资金紧张而所需贷款的，银行为控制房产贷款额度而减少贷款风险，会对抵押贷款房产的价值进行评估。

4、发生交易纠纷时

房屋买卖合同签订后，如果此时买卖双方对于房价有争议而发生纠纷时，买卖一方或双方可委托专业的评估价格对房产做出评估，作为买卖双方的调解、诉讼等提供参考依据。