最全房企销售地下车位的涉税及成本处理_北京转创国际管理咨询有限公司广东分公司

导读：

车位类型根据其所处位置，可以分为地上车位和地下车位。而地下车位又根据建造目的的不同分为产权车位、无产权非人防车位和人防车位三种。本文主要介绍三类车位在转让过程中的所涉及的基本权属关系和成本确认方式，以及重点介绍地下车位在销售过程中的涉税事项。

地下三类车位定义

产权车位：是通过规划设计，专门建造的地下停车场所。
非人防无产权车位：是指测绘报告中明确为不分摊的公用面积，同时也不属于人防设施，在商品房销售合同中也未明确归属的车位。
人防车位：是指项目建筑工程规划许可证标识的属于人防面积的，该人防地下面积的权属单位为政府人防办，属于国有资产。开发商在和平时期有管理和使用的权利，但无权出售；

成本确认方式

一.产权车位

关于产权车位的成本分摊核算方式，实操中通常存在两种模式：分别为总成本与总可售面积分摊计算地下车位成本和把地下车位作为单独的成本核算对象。

①成本分摊方式

多数地区的主管税务机关对房地产开发企业进行企业所得税汇算清缴、土地增值税清算时，普遍采取此模式。

公式为：地下车位开发成本＝开发成本发生额/（住宅可售面积＋地下车位可售面积）×地下车位可售面积

②单独成本核算

将于此相关的成本费用（如：施工成本等）与分配计入相结合方式计算地下车位成本。此方法可较为准确地反映各业态产品（如：住宅、地下车位、商铺等）的开发成本。

二.人防车位

由于人防车位在法律上被定义归属于公共配套设施，所以其成本在做土增税和所得税清算时已经被扣除，因此人防车位在销售时所涉及的税费处理应按不含税收入全额纳税，其可扣除的成本按为0处理。

三.无产权非人防车位

无产权车位成本以地下室的建筑施工成本根据其地下室的实际面积分摊，由于其地下室的梁柱等不能计入其总成本加入分摊，所以可计入分摊的成本总额仅为地下室地面的施工成本。

公式为：地下成本（不包含车位专属成本）/ 建筑面积 + 地下专属成本 / 车位面积。

涉税分析

（一）价有产权车位

增值税

按销售不动产缴纳增值税

应纳税额=全部价款和价外费用÷（1+适用税率）×适用税率

印花税

在出售时，由于发生了所有权的转移，根据产权转移书具适用范围的规定，应当按“产权转移书具”书目缴纳印花税。按合同所载金额万分之五贴花。

企业所得税

①有产权的车位应当视同开发产品处理；②以地下基础设施（人防）形成的停车场所，不论是否营利，均应作为公共配套设施进行处理。

土地增值税

销售收入计入土增税清算收入，同时允许扣除成本。只是对该类产品在清算分类中存在争议。比较多的做法是，与主体建筑物捆绑销售的，跟随主体建筑如确定产品类型，单独销售的归类为非普通住宅或其他类型房产。

（二）无产权车位

增值税

此部分车位在形式上是不可售的，可以出租或以长租的形式出售使用权。目前总局没有明确的发文规定。比较主流的为看实质，长租代售类应当以出售不动产交税，短租类以经营租赁不动产交税。

印花税

由于本身无产权，出租或长租代售的形式均未发生所有权的转移。根据财产租赁合同的规定，按合同所载金额千分之一贴花，税额不足一元的按一元贴花。

企业所得税

对于无产权且非基础设施形成的车位则应考利其盈利性，同时满足31号文十七条第一项规定的作为公共配套设施处理，其他若为房企自用的应作为固定资产核算，出租或出售的应作为开发产品核算。

土地增值税

由于无产权车位处理中涉及土地增值税的问题当前实践中存在着较大的争议，且各地出台政策不一。