广州市海珠区旧村庄更新改造项目公开 引入合作企业及合作意向企业工作指引(第二次征求意见稿)

按照市委十一届十一次全会深化城市更新工作推动高质量发展的工作部署，为加快推进海珠区列入市“三年计划、五年方案、十年规划”的旧村庄改造项目实施，进一步规范旧村庄改造过程中公开引入合作企业及合作意向企业的行为，实现公开、公平、公正、择优的原则，选出具有实力的企业参与旧村改造，根据《广东省农村集体经济组织管理规定》(广东省人民政府令第189号)、《广州市城市更新办法》(广州市人民政府令第134号)、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市城市更新办法配套文件的通知》(穗府办〔2015〕56号)、《广州市人民政府关于提升城市更新水平促进节约集约用地的实施意见》(穗府规〔2017〕6号)、《广州市人民政府办公厅关于印发广州市深入推进城市更新工作实施细则的通知》(穗府办规〔2019〕5号)、《广州市住房和城乡建设局关于印发〈关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见〉的通知》(穗建规字〔2020〕16号)、《广州市住房和城乡建设局关于印发〈广州市城中村改造合作企业引入及退出指引〉的通知》(穗建规字〔2021〕1号)等有关规定，制定本工作指引。

一、总体要求

(一)指导思想

以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，坚决贯彻落实市委、区委全会深化城市更新工作推动高质量发展的工作部署，坚持党的领导，坚持党建引领，加强基层党组织在规范我区旧村更新改造项目公开引入合作企业及合作意向企业工作中的领导、组织、统筹、监督作用，确保旧村改造工作顺利推进。

(二)基本原则

1.充分尊重村民意愿和决策权的原则。

2.公开、公平、公正和诚实信用的原则。

3.对开发能力、资金实力、业绩经验、产业导入、城市服务和为本地贡献税收等因素进行综合考虑、择优选择的原则。

4.旧村改造的基础数据调查由政府组织进行，邀请一定数量的社员代表参与。引入合作意向企业的旧村，应在合作意向协议中约定合作意向企业不得自行开展基础数据调查。

5.区政府公布基础数据后，村集体经济组织可以引入合作企业。

(三)适用范围

本行政区域内的旧村庄合作改造类改造项目公开引入合作企业或合作意向企业适用本工作指引。选择自主改造的旧村，村集体经济组织原则上不得转让股权;转让股权的，视为合作改造，按照本工作指引有关规定执行。

除了按照《关于印发进一步规范城中村改造有关程序的通知》(穗旧改办〔2011〕51号)印发前已批复改造方案并实质推进的旧村合作改造类项目，2018年1月19日前已按《广州市旧村庄更新实施办法》(广州市人民政府令第134号)第二十五条规定选择合作企业的，以及本指引印发前已按照《广州市城市更新局关于印发〈关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见〉的通知》(穗更新规字〔2018〕1号)或《广州市住房和城乡建设局关于印发〈关于进一步规范旧村合作改造类项目选择合作企业有关事项的意见〉的通知》(穗建规字〔2020〕16号)引入合作企业或合作意向企业且仍在协议有效期内的以外，本行政区域内的旧村庄进行合作改造的，按本工作指引要求公开引入合作企业或合作意向企业。

(四)引入路径

村集体经济组织在引入合作企业之前，可根据需要，引入合作意向企业。引入合作意向企业和合作企业依照本指引规定的流程。

二、引入条件及招商内容

(一)合作企业及合作意向企业引入条件

合作企业及合作意向企业所具备的资质和要求如下:

1.实缴注册资本不低于5亿元(以验资报告为准)。

2.具有二级资质及以上房地产开发资质，具备与改造地块相匹配的开发能力。从事房地产开发经营3年以上;有职称的建筑、结构、财务、房地产及有关经济类的专业管理人员不少于20人，其中具有中级以上职称的管理人员不少于10人，持有资格证书的专职会计人员不少于3人;工程技术、财务、统计等业务负责人具有相应专业中级以上职称。

3.近三年房屋建筑面积累计竣工15万平方米以上;在北京、上海、广州、深圳等国家一线城市完成或正在推进至少1个城市更新全面改造项目。

4.资金实力:改造范围内现状建筑面积小于60万平方米的项目，企业总资产不低于200亿元;现状建筑面积大于等于60万平方米的项目，企业总资产不低于300亿元。企业净资产不低于50亿元。

5.具备与改造地块相匹配的产业布局和产业导入能力，符合《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》(穗建规字〔2021〕1号)第八条的规定。

6.企业诚信信誉好，社会责任感强，银行信用记录良好，通过国家企业信用信息公示系统、信用中国(广东、广州)、人民银行征信中心等系统查询以及近5年在金融监管、市场监管、税务、建设和规划国土、城管、教育、文广旅体、卫生健康等部门没有严重违法违规和不讲诚信的记录，不存在工程“烂尾”或其他严重违法违规情况。通过中国裁判文书网查询，企业及其人员在本企业工作中不存在贿赂犯罪、串通投标犯罪;企业人员亦不存在涉及本企业资金数额巨大的挪用资金、职务侵占犯罪的记录。通过查询广州市公共交易资源中心记录，无被依法暂停或取消投标资格的情形。

7.企业在海珠区开发的房地产等项目中，如存在未移交公建配套设施及不配合征地拆迁情况的，视为该企业诚信信誉存在问题，不符合前述第6点相关规定。

8.企业是为承接该旧村改造项目在海珠区设立的公司，其控股股东(持股比例必须≧51%)具备前述第2-7点规定的资质和条件，并承诺对该旧村改造项目承担共同责任的，视为企业符合相应资质和条件要求。

9.企业联合体成员数量原则上不得超过3个，且须由具备上述资格条件的主体企业在联合体中占有不低于51%份额，其余联合体成员条件可根据项目实际需要设定其他要求。

10.对于具备突出产业布局或者产业导入能力(非房地产业)，但没有相应房地产资质、开发能力和经验的企业，可以与具备前述第5点房地产开发能力和经验的企业组成联合体参与旧村改造竞投。

11.企业应在签订合作意向协议或合作协议之日起30日内，按以下标准缴纳合作意向协议履约金或合作企业竞选保证金:

(1)用地面积小于30公顷的项目，应缴纳不少于2亿元(现金)履约金或保证金;

(2)用地面积大于(等于)30公顷的项目，应缴纳不少于3亿元(现金)履约金或保证金。

12.引入的合作企业应在签订的合作协议中约定，自签订合作协议之日起一个月内，在海珠区设立具有独立法人资格的项目公司，办理工商注册、税务登记等手续;通过合作企业引入的企业(或民办非企业单位)，应于约定的时间内在海珠区设立(或从区外迁入)项目公司(或其他运作实体、民办非企业单位，不含区内迁移企业，不含房地产企业)。未经村集体经济组织集体表决同意的，项目公司不得变更股东、转让股权。否则，合作企业承担违约责任。

村集体经济组织在表决前应通过村集体党委研究并报请区住房和建设局指导，再做集体表决。情况复杂的，区住房和建设局报区城市更新工作领导小组研究。

13.引入的合作企业需承担项目周边区内公益项目建设，并按照《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》(穗建规字〔2021〕1号)第十二条、第十三条等的要求配建学校和医院及其配套设施，以提升旧村改造整体效益。

14.根据旧村庄更新改造项目实际情况需设置的其他条件。

15.若市新出台引入合作企业的相关文件中必须具备的条件，应增加该部分内容。若本指引与市出台政策有冲突的，按不低于市出台政策的标准执行。

(二)招商内容

招商文件应当包含以下内容:

1.改造对象的基本情况以及经区政府审核公布的旧村基础数据成果。

2.引入合作企业的资格条件要求。

3.申请合作企业按照政府公布的基础数据编制的项目更新改造思路及初步方案。

4.对合作企业引入产业、教育、医疗等资源的要求。合作企业应该根据区投资促进局的要求签订监管协议和承诺书，明确产业导入的内容和要求，明确教育、医疗等公共设施的建设运营要求，保证三年内项目建设有实质性进展和项目建设后产业导入有实质性成效;履约情况纳入诚信管理。

5.公开引入合作企业的方式及程序(包括资格审核小组的成员构成等)。

6.合作协议等实质性内容以及保证金的额度要求等内容。

7.评审办法及标准。

8.其他应当包含的内容。

三、引入合作意向企业流程

(一)发布公告及资格审核

1.村集体党委提议是否引入合作意向企业，经村集体“两委会”研究通过后，组织成员代表大会表决通过。

2.表决通过后20日内，村集体经济组织需编制完成公开引入合作意向企业的公告，报送属地街道，属地街道应征求区住房和建设局的意见。

3.村集体经济组织在村域范围发布公开引入合作意向企业的公告信息，接受报名。公告时间5个工作日，接受报名时间3日。

4.村集体经济组织在征求村民意见基础上并根据区住房和建设局提供范本草拟合作意向协议，经村集体党委研究同意后提交属地街道审核，属地街道应书面征求区住房和建设局的意见，区住房和建设局给予书面答复。

5.村集体经济组织收到参选企业的报名资料后，在属地街道的组织下到参选企业的总部和开展的旧村全面改造项目进行实地考察，对报名资料进行审核，提出候选合作意向企业名单。区住房和建设局会同属地街道，组织区公安分局、区科工商信局、区农业农村局、区市场监管局、区规划资源分局、区税务局对村集体经济组织提出的候选合作意向企业名单及报名资料进行资格审核，10个工作日内由属地街道将审核意见反馈村集体经济组织。

(二)确定合作意向企业

1.候选合作意向企业资格审核通过后20日内，根据《广东省农村集体经济组织管理规定》，由区农业农村局指导属地街道组织村集体经济组织召开成员大会或者成员代表会议对报名参选的企业进行表决，确定1家合作意向企业。

2.投票表决前，村集体经济组织可举行候选企业宣讲会。候选企业宣讲顺序应当场抽签决定，宣讲时间一般不超过20分钟，候选企业代表应如实介绍企业的基本情况、竞争优势及对项目的更新改造思路，不得夸大言辞和攻击其他候选企业，不得宣讲具体的补偿标准，不得进行违反法规、政策规定的相关宣传，一经发现取消企业宣讲资格。

3.投票表决时，村集体经济组织应当按照《广东省农村集体经济组织管理规定》第十条的规定召开成员大会或者成员代表会议进行表决。到会人员须符合《广东省农村集体经济组织管理规定》第十条的规定。如候选企业只有1家，则经实到会成员半数以上或者成员代表2/3以上表决通过的可被确定为合作意向企业;如候选企业大于1家，则选择得票数最高且表决通过票数达到实到会成员半数以上或者成员代表2/3以上的确定为合作意向企业;若第一轮表决通过票数均未达到实到会成员半数以上或者成员代表2/3以上，则选取第一轮表决票数最高的前2家企业当场进行第二轮表决，表决通过票数达到实到会成员半数以上或者成员代表2/3以上的被确定为合作意向企业;若第一轮出现票数并列最高的情况，则当场对并列最高的企业进行第二轮表决，表决通过票数达到实到会成员半数以上或者成员代表2/3以上的则被确定为合作意向企业。若第二轮表决结果为候选企业的表决通过票数未达到实到会成员半数以上或者成员代表2/3以上的，无法选出合作意向企业的，本次引入合作意向企业工作即宣告终止。15日后，村集体经济组织可重新开展合作意向企业引入工作。

4.村集体经济组织应将初步确定的表决结果经村集体党委同意后，报属地街道、区住房和建设局审核。经审核后，村集体经济组织将合作意向企业名单在村域范围内公示7日以上，并将公示过程、公示结果记录(拍照)存档。

5.公示期满无异议，并经属地街道、区住房和建设局审核后，村集体经济组织5日内与合作意向企业签订合作意向协议;合作意向协议签订之日起10日内，将合作意向企业名单及合作意向协议按程序抄报区政府，并将合作意向企业名单在村域范围内公布。

(三)任务考核

合作意向协议有效期原则上不超过2年。合作意向协议签订后一个月内，区住房和建设局、属地街道、村集体经济组织、合作意向企业应当签订改造项目监管协议。监管协议应当约定在合作意向协议有效期内，合作意向企业需按规定时间完成下列节点工作任务:

对于已启动基础数据调查的旧村，18个月内配合村集体经济组织完成公开招商引入合作企业等工作。对于未启动基础数据调查的旧村，24个月内配合村集体经济组织完成公开招商引入合作企业等工作。

如未按照上述节点时间完成相关工作任务，区住房和建设局或属地街道将发出督办函，并约谈村集体经济组织主要负责人和合作意向企业负责人，如连续两次督办仍未完成任务的，按强制退出机制处理。

(四)履约金的管理

在合作意向协议中约定企业缴纳履约金的，可在协议中同时约定以下内容:

1.合作意向企业缴纳的履约金应存入村集体经济组织、企业共同监管的账户，未经村集体经济组织、企业一致同意，任何人不得提取、挪用;

2.经村集体经济组织与合作意向企业协商一致并经社员代表大会表决通过，或符合合作意向协议约定终止情形的，履约金本息应退还合作意向企业;

3.合作意向企业报名参加后续合作企业公开招商时，所缴纳的履约金可转为竞选保证金;履约金低于招商文件要求的保证金金额的，应补齐差额。

四、引入合作企业流程

(一)招商文件的编制及初审、审核、审定

村集体在属地街道指导下制定公开引入合作企业的招商文件。经村集体党委动议，村集体经济组织负责编制的旧村庄更新改造项目招商文件初稿，经村集体党委同意后报属地街道，属地街道对招商文件初审后征求区城市更新工作领导小组成员单位中职能部门的意见，如属地街道与村集体经济组织行政主管街道不一致的，还需征求行政主管街道的意见。各单位根据职能从规划、产业、政策等方面对招商文件初稿提出意见。

属地街道指导村集体经济组织根据反馈意见修改完善招商文件。村集体经济组织将招商文件修改稿(附反馈意见采纳情况)按程序上报区住房和建设局，由区住房和建设局审核、确认后报送区城市更新工作领导小组会议审定。

(二)招商文件的表决

若区城市更新工作领导小组会议对招商文件提出修改意见，则村集体经济组织对修改后的招商文件进行表决，若无修改意见，即对已过审的招商文件进行表决。表决前应提前在村务公开栏公告，公告时间不少于5个工作日。

村集体经济组织成员代表大会表决通过后，村集体经济组织须自表决之日起3日内在村务公开栏将表决结果和招商文件进行公示，公示时间不少于5个工作日，接受村集体经济组织成员监督。同时，由区住房和建设局抄报市住房和城乡建设局。

(三)发布公告

1.村集体经济组织委托招商代理机构在广州公共资源交易中心发布公告信息，引入合作企业的发布招标公告日期距投标截止日期，不得少于30个自然日。

2.申请合作企业应按招商公告要求提交资格审查材料和缴纳竞选保证金等。

(四)资格审核

1.报名时间截止后，由招商代理机构组织成立资格审核小组。资格审核小组由专家成员、区职能部门、项目属地街道代表和村集体经济组织成员代表组成，对报名的申请合作企业进行资格审核、确认。资格审核小组由7人组成，其中，专家成员2人、区住房和建设局代表1人、区规划和自然资源局代表1人、属地街道代表1人、村集体经济组织成员代表2人(可由村集体党委、社委成员或其它成员代表组成，在开展资格审核确认前由村集体经济组织领导班子会议确定)。专家成员由招商代理机构从广州市城市更新专家库中抽取。区住房和建设局代表(需是正科级或以上的干部)担任资格审核小组组长。资格审核小组须就合作企业及合作意向企业的引入条件开展审查。资格审查前，应将报名材料充分征求市场监管、税务、国土规划、城管、教育、卫生健康、文广旅体等部门意见。

2.经资格审核合格后，资格审核小组出具资格审核结果，由广州公共资源交易中心确认申请合作企业的候选资格，并通知其参加表决活动。村集体经济组织应当通过村务公开栏公告候选合作企业名单，公告时间不少于5个工作日。

3.通过资格审核的企业，只要不少于1家，本次公开引入合作企业活动有效。

(五)确定合作企业

1.村集体经济组织应当按照《广东省农村集体经济组织管理规定》第十条的规定召开成员大会或者成员代表会议，对候选合作企业进行表决，确定竞得合作企业。

2.投票表决前，村集体经济组织可举行候选企业宣讲会，并参照本指引第三条第(二)款第2点有关规定执行。

3.投票表决程序参照本指引第三条第(二)款第3点有关规定执行。

4.若两轮投票表决无法选出合作企业的，本次引入合作企业活动即宣告终止。村集体经济组织需要在15日后才能重新按本指引程序再次开展引入合作企业工作。

(六)公示表决结果

表决结果经村集体研究并报村集体党委同意后3日内，村集体经济组织应将表决结果在村务公开栏、项目所在地、广州公共资源交易中心公示，公示时间不少于5个工作日。并将公示过程、公示结果记录(拍照)存档。

(七)签订合作协议

1.公示期满，竞得合作企业应在接到广州公共资源交易中心通知后，按广州公共资源交易中心规定的时间和金额缴纳公共资源交易服务费。

村集体经济组织在收到广州公共资源交易中心发出的《成交确认书》之日起5日内向竞得合作企业发出《合作改造通知书》，并抄送区住房和建设局及属地街道。

2.村集体经济组织应自《合作改造通知书》发出之日起，在招商文件规定的时间内与竞得合作企业签订合作协议，合作协议应明确合作企业的具体权责要求等内容，并将合作协议报送属地街道及区住房和建设局。

合作协议签订之日起30日，由属地街道将招商结果报区政府并负责在区政府门户网站上公布，由区住房和建设局将招商文件及招商结果报市住房和城乡建设局。

(八)竞选保证金的管理

1.应当按要求设立竞选保证金监管账户，使用竞选保证金监管账户收存保证金。申请参加合作企业竞选的企业，应当在通过资格审核前按规定的额度缴纳竞选保证金。

2.村集体经济组织应当招商结果公示期满之日起30个工作日内退还未竞得合作企业的竞选保证金及其银行同期存款利息。竞得合作企业的竞选保证金在合作协议签订后转为合作协议履约保证金。

(九)任务考核

合作协议签订后一个月内，区住房和建设局、属地街道、村集体经济组织、合作企业应当签订改造项目监管协议，明确城中村改造中教育、医疗等公共设施的建设和运营要求，明确导入产业企业类型、数量和经济效益、达产时间、达产标准等具体要求，约定银行履约保函缴交事宜，并指定相应的部门加强事中、事后监管，确保合作企业履约。监管协议应当约定在合作协议有效期内，合作企业协助村集体经济组织加快推进旧村庄更新改造项目，原则要求按规定时间完成以下节点工作任务:自合作协议签订之日起，9个月内完成片区策划方案、详细规划修改方案审批;18个月内完成实施方案审批、补偿安置方案表决并启动补偿安置协议签约;24个月内完成首期复建安置地块上房屋的补偿安置协议签约;30个月内启动首期复建安置房开工建设;36个月内完成全部复建安置地块上的房屋动迁交房;40个月内全部复建安置房开工建设;60个月内基本完成复建安置房建设。

除依照上述时间节点外，应按照《广州市深化城市更新工作推进高质量发展工作方案》的要求，结合具体项目实际情况，倒排工期，细化任务节点，确保完成以下考核目标:

列入市“三年实施计划”的旧村、改造实施方案已批复的旧村2023年底前基本完成复建安置房建设;列入市“三年实施计划”、改造实施方案未批复的旧村2023年底前复建安置房开工建设，2025年底前基本完成复建安置房建设;列入市“五年行动方案”的旧村2025年底前复建安置房开工建设，2030年底前基本完成复建安置房建设。

如未按照节点时间完成相关工作任务，区住房和建设局和属地街道将发出督办函，并约谈村集体经济组织主要负责人和合作企业负责人，如连续两次督办仍未完成任务的，按强制退出机制处理。

五、职能分工

(一)村集体经济组织

村集体经济组织是旧村庄更新改造项目的实施主体，是旧村庄更新改造项目公开引入合作企业或合作意向企业的实施主体。在公开引入合作企业及合作意向企业工作中，决策的动议、表决结果的公布需村集体研究报村集体党委同意，并组织党员大会讨论和通报相关情况。村集体党委要履行领导、组织、统筹、监督的职责，组织做好申报、表决等各项工作，包括委托广州公共资源交易中心发布招商公告及对参选企业进行资格审核，对候选企业组织进行表决，最终与确定的合作企业或合作意向企业签订协议等工作。

(二)属地街道

属地街道负责对村集体经济组织提交的合作意向企业资料及草拟的合作意向协议进行审核，对村集体经济组织编制的招商文件进行初审，对公开引入合作企业及合作意向企业全流程进行监督及日常督办、维稳等工作。

(三)区住房和建设局

区住房和建设局配合街道对合作意向企业资料及合作意向协议进行审核，对引入合作企业的招商文件审核确认，协助属地街道对公开引入合作企业全流程进行监管和政策指导。制定招商文件、合作框架协议等系列文件的格式文本，供农村集体参照执行。

(四)招商代理机构

招商代理机构负责招商文件编制并按照其自身规定的要求组织招商工作，协助村集体经济组织确定候选合作企业等工作。

(五)广州公共资源交易中心

广州公共资源交易中心负责发布招商公告、提供资格审查活动场地并对表决结果进行公示。

(六)区投资促进局

在合作企业确定后，与合作企业明确产业导入的内容和要求，确保三年内项目建设有实质性进展和项目建设后产业导入有实质性成效。

(七)其他部门

其他部门在各自的职能范围内配合做好指导及相关工作。

六、保障措施

(一)建立监督监管机制

区住房和建设局和属地街道应加强对旧村合作改造类项目公开引入合作企业及合作意向企业的监督管理，着重加强招商活动的监督管理;本工作指引中涉及的所有表决均需

由区住房和建设局、区农业农村局、属地街道现场进行见证;所在村集体经济组织或社区监察站应当加强监督，村务监督委员会应当加强村务监督，可对旧村庄改造工作全流程各环节工作进行监督。

(二)建立违约失信退出机制

引入的合作企业及合作意向企业如未尽责履职，未按本指引规定的节点时间完成项目考核任务，或有其他导致旧村改造项目工期迟缓及影响项目实施等行为，或出现《广州市城中村改造合作企业引入及退出指引》(穗建规字〔2021〕1号)第十八条、第十九条规定的情形，由村集体经济组织按照民主决策程序表决通过后，将该企业勒令退出，并将结果通报区住房和建设局和属地街道。被勒令退出的企业，不得再参与海珠区城市更新改造工作。

合作企业或合作意向企业退出后，改造工作尚未完成的城中村，区政府指导村集体启动新的合作企业或合作意向企业遴选工作。退出的合作企业或合作意向企业前期投入按照协议约定予以合理补偿。

(三)建立意见反馈机制

对引入合作企业的过程有异议的，可以在结果公示期内，以书面形式向村集体经济组织提出质疑。村集体经济组织应当在收到书面质疑之日起5个工作日内，对质疑内容作出答复。

对答复不满意或者未在规定时间内收到答复的，可以在答复期满之日起5个工作日内按有关规定，向区住房和建设局或属地街道投诉。区住房和建设局或属地街道应当在收到合作企业或合作意向企业退出后，改造工作尚未完成的城中村，区政府指导村集体启动新的合作企业或合作意向企业遴选工作。退出的合作企业或合作意向企业前期投入按照协议约定予以合理补偿。投诉之日起3个工作日内决定是否受理，如受理，应牵头协调相关单位共同研究，自受理之日起30个工作日内对投诉事项作出处理答复。

逾期提出质疑或投诉的，不予受理。

七、附则

本工作指引由广州市海珠区住房和建设局负责解释;自印发之日起实施，有效期5年。相关法律、政策依据变化或有效期届满，根据实施情况进行修订。