租赁合同提前解除的法律路径探析(上)_北京转创国际管理咨询有限公司广东分公司

一、协商解除

《民法典》第五百六十二条规定了合同的协商解除权，当事人可以通过协商一致解除合同。因此，村集体可自行或联合镇街等第三方的力量，在动迁、拆迁时和承租人积极友好协商租赁合同的解除事宜。

相关法条

《民法典》第五百六十二条当事人协商一致，可以解除合同。

二、约定解除

《民法典》第五百六十二条也规定了合同的约定解除权，即可在合同中约定解约事由，当该事由发生时，解除权人可以解除合同。合同履行一般遵循有约定按约定、无约定按法定的原则，合同约定作为合同主体意思自治的体现，其效力层级不言而喻。因此，出租人在租赁合同中约定相应的合同解除事由至关重要，具体可考虑设计以下合同条款：

（一）合同约定，在承租人违约的特定情形下，出租人享有合同单方解除权

可约定出租人享有单方解除权的情形例如：

1.承租人逾期支付租金、水电费和（或）其他应付费用达日的，出租人可通过书面通知单方解除租赁合同，承租人支付的保证金等不予退还。例如，“广州泛泰信息技术有限公司、广州万创电子有限公司租赁合同纠纷案”中[1]，法院认为：出租人已根据合同约定，在承租人逾期支付租金或其他应付费用连续超过三十日或累计超过四十五日后，书面通知承租人提前解除本合同，相关履约保证金及物业服务保证金均不予退还，承租人也已收到解除合同的函，因此租赁合同已解除。

2.承租物业的用途为，若承租人将租赁物业用于非指定用途的，出租人有权单方解除租赁合同。例如，“裴芳诉徐荻房屋租赁合同纠纷一案”[2]中，法院认为：“合同约定，系争租赁房屋只限餐饮服务使用。但裴芳、吴慧峰未经徐荻同意即将系争租赁房屋部分转租用于经营棋牌室，其行为已构成根本违约”。

事实上，以上合同解除事由与租赁合同法定解除的相关情形存在竞合（详见下文），出租人可根据实际情况选择适用。

（二）合同约定，若出现城市更新、土地征收等情形，租赁合同无条件解除

在合同中可作如下约定：若在租赁期间，因政府征收、城中村改造等需要征用、拆迁租赁物业的，承租人应在出租人书面通知之日起日内无条件搬迁，并将租赁物业交还出租人，双方不视为违约；租赁土地、物业和其他补偿均归属于出租人，搬迁补偿、归承租人所有。

此合同约定极大保障了出租人的利益，且在实践中不被认定为格式条款。参见“卓妙廉、林美城房屋租赁合同纠纷案”[3]、“新沙烧烤餐饮管理（深圳）有限公司与华强云投资控股有限公司、深圳华强实业股份有限公司租赁合同纠纷案”[4]等。

（三）在合同中将“政府行为”约定为可解除合同的“不可抗力”情形

在租赁合同的“不可抗力”条款中，约定将政府行为（含政府颁发指令性规定及政策或法律变更）视为不可抗力。例如，“兰维乐（上海）食品销售有限公司与上海东亚体育文化中心有限公司房屋租赁合同纠纷案”[5]、“上海映会影院有限公司与上海东亚体育文化中心有限公司房屋租赁合同纠纷案”[6]等案件，法院认为，租赁合同中约定了可以终结本合同的“不可抗力”情形，将政府行为（含政府颁发指令性规定及政策或法律变更）等影响本合同履行的情形均视为不可抗力，出租人有权根据合同约定行使单方解除权。

需要注意的是，此处将政府行为（含城市更新）约定为不可抗力的情形之一，进而行使合同解除权，仅为合同的约定解除，不同于法律上对“不可抗力”的认定。

[1]参见广东省广州市中级人民法院（2018）粤01民终11568号民事判决书。

[2]参见上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终3784号民事判决书。

[3]参见广东省广州市中级人民法院（2019）粤01民终4080号民事判决书。

[4]参见深圳市福田区人民法院（2019）粤0304民初2017号民事判决书。

[5]参见上海市第一中级人民法院（2019）沪01民终9772号民事判决书。

[6]参见上海市第一中级人民法院（2020）沪01民终6494号民事判决书。

相关法条

《民法典》第五百六十二条当事人可以约定一方解除合同的事由，解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。

三、法定解除

《民法典》第五百六十三条规定了合同法定解除的六种情形：（1）不可抗力致使不能实现合同目的；（2）预期违约；（3）迟延履行主要债务，经催告仍未按期履行；（4）迟延履行债务致使不能实现合同目的；（5）以持续履行的债务为内容的不定期合同；（6）法律规定的其他情形。此外，《民法典》第七百一十一条、第七百一十六条、第七百二十二条和《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条规定的有关租赁合同解除的情形可归纳如下：（1）承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状的；（2）承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；（3）承租人未经出租人同意转租的；（4）承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金，在出租人要求的合理期限内逾期不支付的。

要解除集体物业租赁合同，可据上对照考虑是否符合相关的合同法定解除条件。以下对合同法定解除中的部分情形作进一步解析：

（一）城市更新是否属于“不可抗力”

《民法典》第一百八十条规定，“不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况”。通过笔者检索的案例来看，法院倾向于认为城市更新不属于“不可抗力”，合同当事人因而不得因此主张解除租赁合同。例如，“深圳市海怡小汽车出租有限公司、林学春合同纠纷案”[7]，法院认为，荔山宾馆项目能否被列入城市更新规划，属于海怡公司可以预见的情况，不构成不可抗力，故海怡公司以此为由要求解除合同，缺乏依据；“深圳市创胜达塑胶有限公司与深圳市博涛光电有限公司房屋租赁合同纠纷案”[8]，法院认为，“双方合同中并未明确约定涉案厂房纳入城市更新改造范围属于导致双方合同不能履行的不可抗力情形，上诉人也未能提交证据证明涉案厂房所涉的城市更新项目系由政府部门行政主导实施的征收、拆迁行为。因此，不能根据涉案厂房纳入城市更新范围这一情况即认定出现双方合同约定或法律规定的不可抗力情形，上诉人要求据此行使约定解除权或法定解除权并没有充分依据，本院对上诉人该上诉意见不予支持”。

由上可知，法院一般认为城市更新不同于政府征拆，不属于不可抗力情形，若当事人意欲援引不可抗力的，可在合同中进行相关约定，这也再次佐证了在合同中约定解除事由的重要性。

（二）主张承租人违约是否一定能解除租赁合同

实践中，若仅主张承租人违约而要求解除合同，但未能举证证明违约行为导致合同目的不能实现的，存在不被法院支持的风险。例如在“邓州市轻工业总公司与彭正先为土地租赁合同纠纷案”[9]中，法院认为，“原告称被告未及时缴纳租赁费违反合同约定，但被告当庭表示愿意支付欠下租金而原告拒绝接收，本院认为该行为不构成实质性违约且能够继续履行，故原告以此要求解除合同的理由不能成立”。

可见，通过主张承租人违约以解除租赁合同，出租人还需证明承租人的违约行为构成“根本违约”，以致不能实现合同目的。但对合同目的不能实现的界定具有高度不确定性，一方面取决于证据的充分性和有效性，另一方面在很大程度上取决于法院或仲裁机构的自由裁量，因此在举证上存在较大难度。

（三）若租赁合同为“不定期租赁”，出租人可随时解除合同

《民法典》第五百六十三条、第七百零七条和第七百三十条规定了不定期租赁的几种情形：（1）当事人未签订书面租赁合同，无法确定租赁期限的；（2）当事人签订了租赁合同，但对租赁期限没有约定或者约定不明确，且通过协议补充，或按照合同相关条款或交易习惯仍不能确定的。

在满足以上条件时，即租赁期限无法确定从而构成不定期租赁的，当事人可以随时通知对方解除租赁合同。相关案例如：“广州市城市更新项目建设管理办公室与徐民租赁合同纠纷案”[10]、“广东省茂名农垦医院与邹继友房屋租赁合同纠纷案”[11]等。

[7]参见广东省深圳市中级人民法院（2019）粤03民终1337号民事判决书。

[8]参见广东省深圳市中级人民法院（2016）粤03民终2110号民事判决书。

[9]参见邓州市人民法院（2014）邓法民初字第1580号民事判决书。

[10]参见广州市海珠区人民法院（2018）粤0105民初18292号民事判决书。

[11]参见广东省茂名市中级人民法院（2016）粤09民终669号民事判决书。

相关法条

1．《民法典》第五百六十三条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：

（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；

（二）在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；

（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；

（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；

（五）法律规定的其他情形。

以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

2.《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条承租人擅自变动房屋建筑主体和承重结构或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人请求解除合同并要求赔偿损失的，人民法院依照民法典第七百一十一条的规定处理。

3.《民法典》第七百一十一条承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。

4.《民法典》第七百一十六条承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。

5.《民法典》第七百二十二条承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。

6.《民法典》第一百八十条不可抗力是不能预见、不能避免且不能克服的客观情况。

7.《民法典》第七百零七条租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。

8.《民法典》第七百三十条当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

四、结语

本文解析了在集体物业租赁合同有效且尚未履行完毕的情况下，出租人可以考虑友好协商、寻找合同约定的解除事由、援引相关法律规定来主张解除租赁合同。实操中，协商解除更多的有赖于出租人及相关方在动迁和拆迁过程中的控租能力和谈判技巧，法定解除需满足相关法定条件并举证充分，相较之下，在集体物业租赁合同中约定相关解约事宜是成本较低和更为切实可行的方式。因此，在进行集体物业清租时，一方面应积极友好协商，寻找与合同约定和法律规定相符的合同解除条件，另一方面也应注意到，在签订集体物业租赁合同之前，做好风险预判和合同风控安排至关重要。