《广州市城市更新条例（征求意见稿）》亮点总结及对应条文解读（下）

前言：

本公众号中上篇文章（《广州市城市更新条例（征求意见稿）》亮点总结及对应条文解读（上））总结了《广州市城市更新条例（征求意见稿）》的六个亮点并对各亮点对应的条文进行了分析，本文继续总结《广州市城市更新条例（征求意见稿）》的剩余六个亮点并对各亮点对应的条文进行分析。

本文总结的《广州市城市更新条例（征求意见稿）》之剩余的六个亮点总结如下图：

具体内容如下：

亮点一

增加了签订城市更新项目实施监管协议的时间要求

对应条文：

第三十二条，区城市更新部门或者其委托的单位应当在项目实施方案批复后三个月内与符合条件的实施主体签订项目实施监管协议。涉及土地供应的,应当在土地供应前签订。

项目实施监管协议应当包括实施主体履行历史文化遗产保护、公共服务设施和市政基础设施建设和移交、补偿安置、产业导入、社会风险防范、安全生产、运营管理、投保工程质量潜在缺陷保险等义务。

区城市更新部门或者其委托的单位应当按照项目实施监管协议的约定,对改造项目实行动态监管。区人民政府应明确城市更新改造项目相关拆卸工程的安全监管部门，依法展开安全监督管理。

【解读】

相比于《广州市城市更新项目监督管理实施细则》的规定，《广州市城市更新条例（修订征求意见稿）》增加了“应当在土地供应前签订城市更新项目实施监管协议”的规定。

亮点二

对微改造设置了特殊的技术标准

对应条文：第三十六条，微改造项目在保持城市肌理和传统风貌的前提下,建筑退让、退界标准不低于现状。建筑间距可以按现行规划技术规定折减百分之十,或者不低于原有建筑的建筑间距。

微改造项目的环境保护、消防安全、卫生防疫等应当按照法律、法规和现行技术标准执行。受条件限制确有困难的，可以综合运用新技术、新设备、加强性管理等保障措施，经行业主管部门会同相关部门组织专家评审论证通过后实施。

鼓励微改造项目实施节能改造提升建筑绿色低碳水平，采用可再生能源技术开展绿色化改造。

【解读】

《广州市城市更新条例（修订征求意见稿）》对于微改造设置了特殊的技术标准，包括建筑退让、退界标准、建筑间距标准以及环境保护、消防安全、卫生防疫的相关标准。

同时，顺应生态文明建设，鼓励绿色改造。

亮点三

允许用地和建筑使用功能兼容

对应条文：第三十八条，微改造类项目符合区域发展导向的，允许用地性质兼容、建筑使用功能转变。涉及用地以及建筑功能业态的，可以制定正、负面清单进行管理。

实施主体可以按照前款规定对原有建筑物进行多种功能使用，不改变建筑结构、不增加建筑面积、不办理产权登记的，可以免予办理规划报建手续。不办理不动产登记的，不影响实施主体办理商事登记。

【解读】

土地性质兼容是指多种用地性质在地块内混合布置，以适应城市发展的需要。在城市更新改造项目中，城市规划通过土地重划或调整后，土地利用价值会提高，地价会立即随之上涨。而涉及微改造的街区多是老街区或存在历史文化遗迹的街区，改造项目注重文化延续和文明传承，而非以单纯提高土地利用价值为导向，这会对改造的推进带来困难。而鼓励兼容的情形，更好的调动了改造主体的积极性，有助于推进微改造类项目的顺利进行。

亮点四

要求签订房屋搬迁补偿安置协议的权利主体达到百分之八十以上方可启动房屋拆除工作

对应条文：第四十一条，区人民政府对旧城镇实施全面改造，应当征求改造区域内权利主体的意见，经改造区域内百分之九十以上的权利主体同意的，方可启动改造。

在经批准的项目实施方案规定时间内，签订房屋搬迁补偿安置协议的权利主体达到百分之八十以上的，实施主体方可启动房屋拆除工作。

【解读】

房屋搬迁补偿安置是旧城镇更新改造的难点。为防止项目拖延或搁浅，广东省和其他各地此前的实践观点倾向于设置较低比例的启动实施拆迁同意比例值，如《广州市旧城镇更新实施办法》参考《物权法》第七十六条、第九十七条及《广东省农村集体经济组织管理规定》第十条有关同意比例的规定，设定同意签订协议居民户数超过2/3以上（含2/3）后，方可启动实施拆迁。其他各省市的相关规定也较多将同意比例限定为2/3。《广州市城市更新条例（修订征求意见稿）》将同意比例提高为百分之八十，在保障项目效率的同时更凸显了人文关怀。

亮点五

明确了应当补偿的主体以及补偿的路径

对应条文：第四十二条，城市更新项目涉及房屋承租人、建设出资人、旧厂股东、抵押权人等利害关系人的,实施主体应当对权利主体给予补偿,由权利主体依法对利害关系人进行补偿。

城市更新项目涉及公有房屋的,应当保障公有房屋承租人合法权益,依法补偿、安置。

【解读】

《广州市城市更新条例（修订征求意见稿）》明确了被补偿主体为权利主体。同时，列举了四类利害关系人，并明确规定利害关系人的权益受损时应当由权利人对其进行补偿。此一规定明确了应当补偿的主体以及补偿的路径，能够极好地避免或化解由补偿引发的纠纷。

亮点六

设置了新的法律责任

对应条文1：第四十八条，自然人、法人和其他组织参与城市更新活动时,有欺诈、胁迫、虚构事实、伪造变造文件、散布虚假信息、侵害个人隐私、泄露商业秘密、受贿、行贿等行为的,由相关部门依法查处,并纳入公共信用信息管理,五年内禁止参与城市更新活动;构成犯罪的,依法追究刑事责任。

【解读】

《广州市城市更新条例（修订征求意见稿）》相比于《广州市城市更新办法》，对于自然人、法人和其他组织参与城市更新活动时,有欺诈、胁迫、虚构事实、伪造变造文件、散布虚假信息、侵害个人隐私、泄露商业秘密、受贿、行贿等行为的，除了纳入公共信用信息管理的，还设置了五年内禁止参与城市更新活动的法律责任。

对应条文2： 第五十条，实施主体违反本条例第三十一条第二款规定,未先行建设复建安置房、公共服务设施和市政基础设施的,由区城市更新部门责令限期改正;逾期不改正的,处以复建安置资金缴存金额百分之五的罚款。

实施主体违法出租、销售、抵押、交付复建安置房、保障性住房、共有产权住房、人才公寓的,由区城市更新部门责令停止违法行为,没收违法所得并处以房屋价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款。

【解读】

《广州市城市更新条例（修订征求意见稿）》明确了实施主体违法出租、销售、抵押、交付复建安置房、保障性住房、共有产权住房、人才公寓的法律责任，进一步保障了居民的权益。

结语

从《广州市城市更新条例（修订征求意见稿）》来看，《广州市城市更新条例》在保障监管的有效进行、调动改造主体的积极性、保障权利主体利益等方面将会起到积极的作用，其对于日后广州城市更新工作的推动以及保障广州市城市更新工作的有效进行具有重要的意义。

对于参与城市更新工作的实施主体，其需要了解《广州市城市更新条例》所设置的新的标准、条件等，保障城市更新工作的合法、合规性，避免自身陷入违法的漩涡之中。