广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引_北京转创国际管理咨询有限公司广东分公司

引言：

2021年9月26日，广州市住房和城乡建设局发布了《广州市旧厂房“工改工”类微改造项目实施指引》（以下简称《指引》），对于广州市旧厂房如何实施“工改工”类微改造项目进行了规定。该《指引》共分为六个部分，包括总体目标、改造内容、适用范围、办理流程、加强批后监管以及附则。本文对该《指引》中的重点部分进行了总结梳理并分析了该《指引》出台后对于广州市旧厂“工改工”项目的影响。

一、重点部分梳理

《指引》的重点内容为“适用范围”、“办理流程”以及“加强批后监管”。其中，“适用范围”规定了广州市旧厂“工改工”项目的改造地块应当符合的五个条件，包括：

1.改造地块应已纳入“三旧”改造标图建库范围。涉及完善历史用地手续的，应符合省、市相关政策要求。

2.原则上实施改造的建筑面积占比（实施改造的总建筑面积占原有总建筑面积的比例）不低于5%，不超过15%，且改造工程概算不少于100万元（不含土地出让金）。

3. 改造地块现状为工业用地，在国土空间详细规划中的用地性质为工业用地（M0除外），选址符合我市产业用地布局，改造方向符合我市产业规划，旧厂房微改造后的产出效率、产值能耗、税收等达到预定指标。

4. 改造地块不涉及近期重点项目、市政道路项目用地，且未纳入近5年城市更新成片连片改造计划或整村改造计划以及土地储备计划。如涉及上述情形仍进行旧厂房微改造的，应充分论证不影响近期重点项目和市政道路项目建设，不影响成片连片改造或整村改造及土地储备实施。

5. 土地、建筑物权属无争议。

上述内容可以总结如下图：

“办理流程”部分对旧厂“工改工”项目的实施流程进行了规定。实施旧厂“工改工”项目可以总结为4个步骤，即项目启动、项目实施方案编制、项目实施方案审批和改造实施。相关内容可以总结如下图：

“加强审批后监管”部分规定：区政府或者其指定的部门应在项目实施方案批复之日起三个月内，按照《广州市工业用地项目土地利用绩效评估办法（试行）》（穗府办规〔2020〕5号）的规定，与改造主体签订改造监管协议。改造监管协议应明确实施项目的开工、竣工和达产时间、产业准入条件、投资强度、产出效率和节能环保、股权变更约束等内容。区政府或者其指定的部门按照改造监管协议约定内容定期对项目实施情况进行监管与督查，对涉及违反协议以及评估不达标的项目，按照《广州市工业用地项目土地利用绩效评估办法（试行）》（穗府办规〔2020〕5号）第十二条、第十三条（该《办法》第十二条规定：“在开、竣工阶段，按照《项目投入产出监管协议》中约定进行评估，未达到要求的，按照约定收取相应的违约金，以及采取其他约束措施；违约情节严重的，按照合同约定，可解除土地供应合同，收回工业用地使用权”；第十三条规定：“在达产及以后阶段，按照《项目投入产出监管协议》约定进行评估，未达到要求的，由提出关联条件的相关部门责令工业用地项目业主限期整改，整改总期限不得超过1年；累计3年未达到要求的，按约定解除土地供应合同，收回工业用地使用权”）和改造监管协议的约定处理。

二、《指引》对广州市旧厂“工改工”项目的影响

《指引》的出台，将会对广州市旧厂“工改工”项目产生如下影响：

1.旧厂“工改工”需满足上述五个条件。上述五个条件相比于《广州市旧厂房更新实施办法》所规定的可以列入改造范围的条件，更加具体并富有特点，其要求也更高。不仅土地现状需要满足相应的条件，而且改造后的厂房还需要满足一定的条件，并且需要与其他城市更新等项目相协调。

2.项目实施方案内容应包括项目背景、地块标图建库、历史使用情况、改造范围、产业现状、相关规划情况、改造目标、保留内容、改造内容、产业导入、供地方式、投入资金、效益分析（预计年产值、年税收）等内容，并且项目实施方案中的建筑设计方案应达到建设工程设计方案审查深度。

3.实施方案批复后，改造主体申请办理后续的相关手续时，按照“三旧”改造政策完善用地手续的旧厂房，在土地有偿使用合同中须约定若将工业用地改变为其他经营性用途的，由政府无偿收回土地使用权。

4.旧厂房微改造涉及历史文化遗产保护应按《广州市历史文化名城保护条例》等有关规定履行相应程序；涉及地下文物埋藏区，应在土壤污染治理前完成考古调查、勘探和发掘工作。

5.项目实施方案批复后的三个月内需签订改造监管协议。改造监管协议应明确实施项目的开工、竣工和达产时间、产业准入条件、投资强度、产出效率和节能环保、股权变更约束等内容。改造主体需按协议内容定期接受监管监督。