《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》

引言：

2021年10月20日，广州市住房和城乡建设局发布了《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》。本文对该《征求意见稿》的主要内容做了总结梳理，对比了其与住建部8月份发布的《住房和城乡建设部关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的通知》（以下简称《通知》）的异同，并分析该《征求意见稿》日后出台后对广州市的影响。

一、《征求意见稿》的主要内容

2021年10月20日广州市住房和城乡建设局发布了《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见（征求意见稿）》（以下简称《征求意见稿》）。该《征求意见稿》的主要内容主要包括如下六个部分：

一、严格控制老城区大规模拆除、增建和城中村的大规模拆迁。

二、最大程度保障和优化民生。包括保障保障性住房的供给、深入推进老旧小区改造、提升城市品质、提高城市安全韧性。

三、延续历史风貌，传承历史文化，保护古树名木。

四、强化国土空间规划引领、强化统筹谋划和计划管控，建立健全城市更新实施的统筹协同机制。

五、加强生态文明建设。

六、层层压实主体责任，建立定期检查工作机制。

二、《征求意见稿》与《通知》的对比分析

首先，《征求意见稿》与《通知》存在大量相同的内容，即严格控制大规模拆除、严格控制大规模增建、严格控制大规模搬迁、最大限度保留老城区具有特色的空间格局和肌理、保障低收入人群的住房需求、鼓励多元化主体参与微改造、传承历史文化、保护生态环境等，这里不再赘述。

其次，《征求意见稿》与《通知》亦存在部分不同之处，具体如下：

1.《征求意见稿》除了上述内容，还强调强化国土空间规划引领、强化统筹谋划和计划管控、建立健全城市更新实施的统筹协同机制等，体现出《征求意见稿》对上层设计、指引的重视。

2.《征求意见稿》相比于《通知》并未作出硬性指标的规定（《通知》规定原则上更新单元（片区）或项目内拆建比不宜大于2；更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%；住房租金年度涨幅不超过5%）。

3.关于大规模拆迁，《通知》规定：“除违法建筑和被鉴定为危房的以外，不大规模、成片集中拆除现状建筑”。而《征求意见稿》区分了两种情况，即老城区和城中村。对于老城区，《征求意见稿》规定：“老城区范围内严格控制大规模拆除，除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。”对于城中村，《征求意见稿》规定：“城中村等城市连片旧区不短时间、大规模进行拆迁，坚持专家论证、公众参与、科学决策，合理确定更新模式。”

4.对于古树的迁移，《通知》规定：“不伐移老树和有地方特征的现有树木”，体现出对伐移老树的禁止性态度。而《征求意见稿》规定：“除因重大公益性市政建设确需迁移古树名木的，不得伐移古树名木；禁止砍伐被确定为古树后续资源的树木”，与《广州市古树名木迁移管理办法》第三条的规定保持了一致，体现出了相对宽松的态度。

总之，《征求意见稿》与《通知》的精神保持了一致，内容上也多有重复、细化与补充。同时，《征求意见稿》与《通知》在某些具体内容上亦存在细微的不同之处。

三、《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见》将会给广州市城市更新项目带来的影响

若日后《广州市关于在实施城市更新行动中防止大拆大建问题的意见》保留了上述规定，则会给广州市带来如下影响：

1.城市更新中大规模拆迁、搬迁将会被限制。老城区范围内，除违法建筑和经专业机构鉴定为危房且无修缮保留价值的建筑外，不大规模、成片集中拆除现状建筑。严格控制大规模增建，除增建必要的公共服务设施外，不大规模新增老城区建设规模，不突破原有密度强度。

城中村等城市连片旧区不短时间、大规模进行拆迁，严格控制大规模搬迁。

2. 城市住房租金年度涨幅将被控制。结合《通知》，住房租金年度涨幅不应超过5%。保障性住房的供应将会得到补充，即在规划承载力范围内通过“留改拆”并举方式增加公共租赁住房、保障性租赁住房、共有产权住房、人才公寓以及中小户型租赁住房供应。

3.城市更新将最大限度保留老城区具有特色的格局和肌理，延续城市的历史文脉和特色风貌。未开展历史文化资源调查评估、未完成历史文化街区划定和历史建筑确定工作的区域，不应实施城市更新。

树木迁移、砍伐数量将会受到严格的审批限制。具有历史价值的公园不得随意改建。

城市更新涉及历史文化遗产，保护规划方案未经批准的，城市更新片区策划方案、详细规划、实施方案将不获审批。城市更新项目改造范围，须先完成文物考古调查、勘探，开展历史文化遗产调查和影响评估，提出历史文化遗产及古树名木等相关保护措施；涉及不可移动文物、历史建筑、历史文化街区等历史文化遗产资源保护的，须依法履行相应审批和备案程序。

4.开发节奏将被控制，强调刚性管控，统筹谋划。未开展历史文化资源调查评估、未完成历史文化街区划定和历史建筑确定工作的区域，不应实施城市更新。

5. 城市安全韧性将会得到进一步提升，包括建立城市更新工程安全隐患排查长效机制，以及通过多种途径提升老城区消防安全水平。

6. 市城市更新领导机构将加大对城市更新工作的统筹领导。下放至区的城市更新审批事项将进行全面梳理，对于各区暂无能力承接或易造成重大失误的审批事项，按程序上收。

7. 市相关部门将定期对各区制定的更新政策文件进行检查评估，对突破上位政策框架的要责令整改并追究责任。

8、指导和检查力度将加强。市城市更新主管部门将牵头加强城市更新实施评估，建立定期检查工作机制，健全贯穿城市更新全过程的公众参与和专家咨询机制，对各区实施城市更新行动情况进行检查。