《广州市黄埔区、广州开发区关于深入推进城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施（稿）》征求意见的函

引言

2021年12月3日，广州开发区城市更新局发布了《广州市黄埔区、广州开发区关于深入推进城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施（稿）》征求意见的函（以下称“征求意见的函”）。本文对该征求意见的函的内容进行了梳理总结，并分析了日后该政策出台后将会对黄埔区城市更新项目产生的影响。

一、主要内容梳理

1.坚持空间规划引领，注重分区分类施策；

2.加强城市更新项目实施方案编报和详细规划调整进度相衔接；

3.统筹解决规模指标；

4.优化退征用地供给、首开先建流程、土地置换标准；

5.明确改造成本核算标准；

6.规范合作企业管理；

7.强化改造职住平衡；

8.加强产业导入监管，加大产业导入激励；

9.最大程度保留城市记忆；

10.加强韧性城市建设；

11.强化拆迁资金保障、提升资金使用效率；

12.建立多方参与、齐抓共管机制。

总之，《广州市黄埔区、广州开发区关于深入推进城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施（稿）》征求意见的函的内容涉及的范围较广，其中不乏新颖性的规定，包括国企参与城市更新等内容，顺应了广州市城市更新模式变迁的浪潮。

二、新《若干措施》的意义

城市更新不等于拆除重建，最根本的是以城市更新赋能产业发展，以产业发展反哺区域经济。

作为省“三旧”改造改革创新试点的黄埔区、广州开发区在实践中不断针对实践中出现的新问题、新情况不断进行反思、梳理、研判、总结，通过提效能、定标准、打补丁、控风险、强监管等系列手段，逐步完善适用于黄埔区广州开发区城市更新改革创新政策体系。

此次的《广州市黄埔区、广州开发区关于深入推进城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施（稿）》征求意见的函的发布便体现出了黄埔区、广州开发区对过去城市更新实践中存在的问题的积极应对，旨在促进城市更新发挥其根本的效能。《广州市黄埔区、广州开发区关于深入推进城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施》日后的出台将在更高层面、更大范围、更深程度解决全区城市更新的堵点、难点、痛点问题。同时，其预示着黄埔区城市更新工作将实现如下三个转变：

1.实现从规模化向精细化转变；

2.从房地产化向产城融合转变；

3.从主要追求速度向追求质量与速度并重转变。[1]

[1] 侯梦菲柳卓楠：《广州黄埔区谋划城市更新3.0政策，将推进三个转变》，载《羊城晚报》。

三、《广州市黄埔区、广州开发区关于深入推进城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施》将对黄埔区城市更新产生的具体影响

《广州市黄埔区、广州开发区关于深入推进城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施》若最终保留了上述内容，其将会对黄埔区的城市更新产生如下影响：

1.各片区将会围绕其重点实施城市更新行动。黄埔港片区着重推进低效物业和城中村改造；科学城片区通过城市更新补齐高端公共服务设施短板；知识城片区通过城市更新保障产业园区、创新园区连片整体开发和农村集体经济发展。

2.对置换给政府的用地类型为绿地、道路等公益用地的，项目实施方案中独立用地公配、市政道路等公益用地面积不少于建新区总面积30%的方可适用简化置换用地程序。

3.项目用地紧缺导致无法经济平衡时，改造范围内的市政道路、河涌政治等专项建设费用均由区财政投入。项目用地面积小于30公顷且改造主体在项目批复前书面承诺“一次性拆迁、一次出让”，可按照五年时间临迁费核算改造成本。

4.纳入城市更新计划的旧城全面改造项目，可由街道办事处（镇政府）按程序选定符合资质条件的区属或市属国企作为前期服务商。

5.产居比将得到优化。位于知识城、科学城、黄埔港片区的旧村改造项目融资地块产业建设量和留用地指标产生的权益面积原则上占融资地块总建设量分别不低于40%、30%、40%。或旧村改造项目产业建设量原则上不低于项目总建设量的30%。

6.旧改村民及周边企业员工的临迁居住需要以及人才住房将进一步得到保障。

7.回迁房屋流转将更加规范。已办理“集转国”手续的回迁房建筑面积自持比例不低于50%，且自取得回迁房不动产登记证后，自持年限不少于20年。自持以外部分，自取得回迁房不动产登记证不满5年或未完成补缴土地出让金的不得上市交易。

8.产业导入的标准在激励机制下将进一步提升，同时也会收到更加严格的监管，

9.历史文化遗存、古树名木将会得到最大程度的保护。

10.拆迁资金将得到进一步保障，资金适用效率将得到提升。

11.参与城市更新项目的主体将更加多元化，包括第三方专业机构等。

四、结语

《广州市黄埔区、广州开发区关于深入推进城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施（稿）》征求意见的函体现出黄埔区对顺应城市更新模式变迁所作出的努力。若日后《广州市黄埔区、广州开发区关于深入推进城市更新实现产城融合促进高质量发展的若干措施》在正式出台时保留了上述主要内容，其必然会对黄埔区的城市更新产生极大的积极的影响。