土 地 价 格 评 估

服

务

指

南

鄂州市自然资源和规划局发布

2021年7月26日

土地价格评估服务指南

一、适用范围

适用于本市出让国有建设用地使用权涉及的地价评估，以及因调整土地使用条件、发生土地增值等情况需补缴地价款的评估；国有建设用地使用权租赁、集体建设用地使用权依法入市、国有农用地使用权出让等涉及的地价评估，可参照适用。

二、中介服务依据

（一）法律法规

1、《中华人民共和国物权法》

2、《中华人民共和国土地管理法》

3、《中华人民共和国城市房地产管理法》

4、《中华人民共和国资产评估法》

5、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（国务院令第55号）

6、《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》（国土资源部令第39号）

7、《协议出让国有土地使用权规定》（国土资源部令第21号）

8、《节约集约利用土地规定》（国土资源部令第61号）

9、《国务院关于加强国有土地资产管理的通知》（国发〔2001〕15号）

10、《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发〔2004〕28号）

（二）标准规范

1、GB/T 18508-2014《城镇土地估价规程》

2、GB/T 18507-2014《城镇土地分等定级规程》

3、GB/T 21010-2017《土地利用现状分类》

4、GB/T 28406-2012《农用地估价规程》

5、TD/T 1052-2017《标定地价规程》

6、TD/T 1009-2007《城市地价动态监测技术规范》

7、国土资源部办公厅关于印发《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》的通知（国土资厅发[2018]4号）

三、中介服务事项材料清单

1.土地委托评估函（书）。

2.待估宗地用地批准文件。

3.待估宗地规划设计条件（含规划绿线图）；待估宗地项目竣工验收建筑面积与原规划设计条件不一致的，提供竣工验收建筑面积核定材料。

4.待估宗地规划绿线图、设计要点、勘测定界图及坐标信息。

四、中介服务审查标准

按照有关法律法规、技术标准和规范规程，重点审查包括：

1.程序合法。审查评估程序是否符合法定要求，估价报告记载的估价提起人是否适格，估价机关的确定是否合法，估价机构和工作人员是否具备估价资格，估价人与一方当事人是否有利害关系，估价过程操作是否规范，估价报告是否取得估价备案号等。

2.形式合法。估价报告形式是否符合法定要求，估价结论是否有合理的分析过程等。

3.内容合法。根据《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》规定，对评估确定的土地价值有异议的，可以向土地价格评估机构申请复核评估。对复核结果有异议的，可以向土地价格评估专家委员会申请鉴定。成果内容须符合国家及地方相关法律法规要求。

五、法律效力

开展土地使用权出让地价评估，目的是为出让方通过集体决策确定土地出让底价，或核定应该补缴的地价款提供参考依据。土地估价报告是依据国务院及有关部门颁布的法律、法规，地方政府和有关部门颁布的法律、法规、通知文件等精神，且要满足本报告地价定义条件下的国有建设用地使用权价格。

一般情况下估价报告自出具报告之日起六个月内有效。

六、中介服务机构条件

承担土地价格的评估机构，应符合《国有建设用地使用权出让地价评估技术规范》中的相关要求。

七、中介服务委托书

《土地委托评估函（书）》，审批机关应该采用书面的形式提出中介服务委托书，委托书中应当根据出让地块基本情况，提出评估重点、原则。

八、工作程序

1.土地估价机构接受自然资源和规划主管部门（或出让方）委托，明确估价目的等基本事项；

2.拟订估价工作方案，收集所需背景资料；

3.实地查勘；

4.选定估价方法进行评估；

5.确定估价结果，并根据当地市场情况、有关法律法规和政策规定，给出底价决策建议；

6.撰写估价报告并由两名土地估价专业评估师签署，履行土地估价报告备案程序，取得电子备案号；

7.提交估价报告；

8.估价资料归档。

九、中介服务期限

委托书约定：10个自然日

合同约定：10个自然日

十、中介服务成果文件

（一）中介服务成果文件名称

《土地估价报告书》。

（二）中介服务成果文件的主要内容

土地估价报告备案表、土地估价报告、勘测定界图、规划绿线图、规划设计条件、估价机构资质证书、土地估价师资格证书。

（三）中介服务成果文件编制要求

除《城镇土地估价规程》规定的附件内容外(机构依法备案的有关证明为必备要件)，应视委托方提供材料情况，在土地估价报告后附具：

1.涉及土地取得成本的相关文件、标准，以及委托方提供的征地拆迁补偿和安置协议等资料；

2.已形成土地出让方案的，应附方案；

3.报告中采用的相关实例的详细资料（包括照片）；

4.设定规划建设条件的相关文件依据。

除需符合《城镇土地估价规程》规定的报告内容和格式外，出让地价的土地估价报告还应符合下列要求：

估价结果。涉及协议出让最低价标准、工业用地出让最低价标准等最低限价的，在土地估价报告的“估价结果”部分，应同时列出评估结果，以及相应最低限价标准。

在土地估价报告的“估价结果”部分，应有明确的底价决策建议及理由。

（四）中介服务文件格式与载体

土地估价报告格式内容包括封面土地估价报告备案表、土地估价报告、勘测定界图、规划绿线图、规划设计条件、估价机构资质证书、土地估价师资格证书等。

土地估价报告在审批过程中采用纸质载体形式，纸质版还用于事后存档。

十一、收费依据及标准

（一）收费项目

土地价格评估费。

（二）收费依据

由政府部门付费的，应符合政府预算支出标准。

（三）收费标准

由合同约定。

十二、主要义务和责任

（一）委托人主要义务和责任

1、提交待估宗地用地批准文件、规划设计条件（含规划绿线图）、勘测定界图等资料，并确保符合受理条件，资料齐全。

2、向承担土地价格评估的机构出具书面委托函（书），明确委托要求，包括出让地块基本情况，提出评估重点、原则和相关材料。

3、加强事中、事后监管，严格责任追究。

（二）中介服务机构主要义务和责任

1.土地价格评估机构接受委托，应当按照委托要求，独立、公正、客观、科学地开展咨询评估工作，建立相应的工作机制和制度安排，保证评估质量和效率，并对评估结论承担责任。

2.土地价格评估机构应当遵守国家法律法规和政策要求，恪守行业规范和职业道德，积极参与和接受行业自律管理。

3.咨询成果文件应当符合委托方提出的评估重点要求，并符合国务院及有关部门颁布的法律、法规，地方政府和有关部门颁布的法律、法规、通知文件等等规定。

4.土地价格评估机构应当建立从业档案制度，将委托合同、咨询成果文件等存档备查。

5.涉密项目的咨询评估任务应按照《保守国家秘密法》及其实施条例规定进行保密管理。

十三、中介服务禁止性行为

土地价格评估单位及其从业人员在从事土地价格评估工作中，不得有下列行为：

（一）未执行回避制度或借承担咨询评估任务之机非法获利的；

（二）弄虚作假、泄露委托方的商业秘密以及采取不正当竞争手段损害其他土地价格评估单位利益的；

（三）咨询成果存在严重质量问题的；

（四）未建立咨询成果文件完整档案的；

（五）无正当理由拒绝接受委托任务的；

（六）未在约定时限或者经协商的延期时限内完成评估任务；

（七）其他违反法律法规的行为。

十四、咨询途径

（一）电话咨询

027-60698519

（二）信函咨询

咨询部门名称：鄂州市自然资源和规划局

通讯地址：鄂州市鄂城区吴都大道81号

邮政编码：436000

附件：土地评估委托函（书）示范文本

土 地 委 托 评 估 函（书）

XX评估咨询有限公司：

我单位因                   事宜，拟出让（转让）

         宗地（或补缴地价款），宗地的基本情况为                    。特委托你公司依照相关技术规范对该宗土地资产进行评估，出具评估报告。

本次评估费用、完成时限和其他未尽事宜在合同中约定。

委托方公章（签字）：              

联系人：              

联系地址：              

联系电话：              

年  月  日