引言

实施城市更新行动是党的十九届五中全会作出的重要决策部署，是《中华人民共和国国民经济和社会发展第十四个五年规划和2035年远景目标纲要》明确的重大工程项目，是我国城市走向高质量发展的重要抓手。中央部委和一些地方政府相继颁布关于城市更新的法规政策。

城市更新项目兼有一级土地开发、二级土地开发联动特点，开发过程中涉及税收种类繁多，譬如增值税、契税、土地增值税、企业所得税、个人所得税、印花税、城镇土地使用税、房产税等等。如何提高税务合规管理能力，合理降低税负从而提升利润，成为城市更新参与者需要思考的重要议题。

城市更新项目，融资、投资、建设、销售、管理和退出全业务流程中，企业面临开发模式、纳税模式等一系列挑战，我们围绕5个关键点指引项目公司找到加强纳税合规性、提升税务管理价值的出路。

关键1：政府主导与市场方主导模式的定位差异

政府主导模式：包括收储模式、统租模式、综合整治模式、合作改造模式。政府主导模式下，项目公司的定位多为代建管理，合作内容的业务经营实质包括建筑服务、企业管理服务或贷款服务等。

市场方主导模式：包括农村集体自行改造、村企合作改造、企业自改模式、企业收购改造模式、单一主体归宗改造模式。市场方主导模式下，项目公司的定位可以为投资方、建设方等，合作内容的业务经营实质包括房地产开发建设、建筑服务、企业管理服务或贷款服务等。

关键2：融资模式的选择

城市更新项目总投资金额通常在数十亿到数百亿之间，且不同的融资模式，税负差异较大。在传统的金融机构贷款融资模式下，借款方开具贷款服务普通发票，项目公司增值税处理上，不可抵扣进项税；企业所得税处理上，可凭发票作为税前扣除凭证；印花税处理上，按照借款金额的0.005%缴纳。在创新性融资如合伙型产业投资基金融资模式下，项目公司的融资为股权投资，仅需要按0.025%税率缴纳资金账簿印花税。在做出城市更新资本结构决策之前，对于多样化的融资方式，需要进行详细、科学的论证与研讨，确保资金匹配业务、优化涉税成本。融资主体与资金实际使用人统筹安排、债资比的控制、统借统还政策使用、无偿拆借资金纳税风险，以及新类型的融资方式，都需要提前进行涉税安排，规避风险。

关键3：征拆费用的业务经营实质

投资主体作为城市更新项目的社会资本方，通常在投资合作协议中约定由其代为支付征拆费用。此部分费用通常具有投资成本金额高、投资回报采用固定比例模式等特点。若垫付的征拆费用的业务经营实质判定为政府购买建筑服务，则项目公司将面临较高的增值税税负；而若业务经营实质判定为资金借贷，则投资成本部分不涉及增值税，仅就投资回报部分按照贷款服务缴纳增值税。

关键4：安置房的税务考量

根据建科[2021]63号文件，城市更新单元（片区）或项目居民就地、就近安置率不宜低于50%，城市更新项目重要一环就是安置房建设。因拿地主体、立项主体、建设主体的不同，安置房的业务经营实质不尽相同，可享受的税收优惠政策也有差异。安置房的税务规划围绕4个核心问题展开，第一是开发建设模式选择代建模式还是房地产开发模式，第二是开发建设公司定位为房地产开发企业还是建筑企业，第三是安置房移交如何规避增值税双重纳税的风险，第四是如何化解安置房土地增值税超额预缴的问题。通过不同模式下的业务经营实质判断，测算符合实际的税负与利润率，进而辅助经营层作出科学决策。

关键5：基础设施投资项目的增值税纳税模式

城市更新项目是一项系统性工程，通常包含道路等市政建设。针对公共基础设施投资项目，应适用增值税何种税目税率，尚属实务操作中的难点。通过税企积极沟通和投资合作协议条款的前置规划，可避免增值税税负较高的风险。投资协议条款的约定为重中之重，关于投资回报的取得、纳税模式的选择、发票的开具、纳税义务时间的安排都需要提前落实在协议之上。只有做好充分的谈判准备、提出明确的合作条件、签订有价值的投资协议，方能使城市更新项目行稳致远。

根据项目投资协议服务内容的业务经营实质，城市更新项目工程建设可分为五种增值税纳税模式。

► 模式一、项目投资回报与取得的收入或者数量不直接挂钩的，不征收增值税

► 模式二、项目投资成本与回报的实质均为企业管理服务，适用增值税税率6%

► 模式三、项目投资回报的实质为利息收入，投资回报适用增值税税率6%

► 模式四、项目投资成本的实质为建筑服务，适用增值税税率9%；项目投资回报的实质为贷款服务，适用增值税税率6%

► 模式五、项目投资成本与回报的实质均为建筑服务，适用增值税税率9%

转创团队城市更新税务规划案例

1）转创税务规划方法论在城市更新案例中的实际应用

安永具有丰富的大型城市更新项目税务咨询服务的经验，此类项目实施内容通常包括拆迁安置和工程建设，具体包括项目区域的支付征地补偿费、安置房安置补偿、基础设施及公共服务设施建设投资、安置房建设投资、安置性厂房建设投资、未来社区建设投资等。安永通过城市更新全流程税务管理，包括融、投、建、售、管、退六大阶段重要涉税事项的提前规划，实现项目风险可控、税收成本降低。

2）转创城市更新项目税务规划四阶段方法论

我们将兼顾税收规划与风险防范，在“控风险，重规划”的总体指导思路下，制定城市更新项目“规划前置、业税结合、优惠尽享、管理落地”的全流程税务规划方案，为城市更新项目保驾护航。

3）转创城市更新工具包

结语

在税收征管改革深化的背景下，加强项目税负的监控、强化税务合规管理能力将是城市更新项目获得“管理红利”的重要发力点。安永团队以对城市更新项目的深度洞察、丰富的内外部行业资源以及全流程税务规划与合规管理经验，协助企业在城市更新项目上创造价值、防范风险。

本文是为提供一般信息的用途所撰写，并非旨在成为可依赖的会计、税务、法律或其他专业意见。请向您的顾问获取具体意见。