一、引言

自2014年以来，财政部陆续修订了长期股权投资、合并财务报表、收入、金融工具、租赁等10项具体会计准则以及基本准则，并制定了公允价值计量、合营安排、在其他主体中权益的披露等4项新的具体会计准则，我国由此形成了新制定准则（2014年以来首次发布的准则）、新修订准则（2006年发布2014年以后进行了修订的准则）和次新准则（2006年发布且没有经过后续修订的准则）并行的会计准则体系。在该体系之下，修订和制定时间上的不同步使具体会计准则之间的关系变得更加复杂，也从而增加了会计准则的实施难度。就具体会计准则而言，42个单项准则虽然在会计处理上分别就不同经济业务的确认、计量、记录和报告作出了规定，但经济业务之间的复杂关联和复式记账方法的对应关系决定了单项具体会计准则之间存在内在的逻辑联系。在制定与修订不同步的情况下，研究各个单项具体会计准则之间的互动将有助于使各项准则之间的逻辑关联显性化，为准确理解准则内容、正确执行准则以及明确审计鉴证和会计监管方向提供理论支持。

本文运用案例研究方法，选取新城控股集团股份有限公司（以下简称新城控股）为样本公司，对《企业会计准则第39号——公允价值计量》（以下简称公允价值计量准则）和《企业会计准则第3号——投资性房地产》（以下简称投资性房地产准则）之间的内在联系、互动与实施效果进行了研究。

二、投资性房地产准则和公允价值计量准则的互动性分析

会计是一门计量和传递量化信息的学科，会计计量不论在理论上还是实务上都是会计的核心。在会计计量中，计量属性的正确选择和运用直接决定着会计信息质量的高低。在各国的会计准则体系中，虽然在基本准则或会计概念框架中对历史成本、重置成本、可变现净值、现值、公允价值等五种计量属性作出了规定，但在具体会计准则体系中，仅公允价值计量用一项具体准则进行了详细规范（即公允价值计量准则）。计量属性的核心地位决定着公允价值计量准则和其他准则之间必然存在着密切的逻辑连结关系，而且在公允价值适用范围内的其他具体准则在计量属性选择与运用过程中均应与公允价值计量准则保持一致。目前各国会计准则体系中普遍存在公允价值计量准则与其适用范围内的其他具体准则的制定与实施在时间上不同步的问题，具体表现为公允价值计量准则的发布时间晚于其他具体准则，而在公允价值计量准则实施后，所适用的具体准则并没有做出协调性的修订。下文将以投资性房地产准则为例，针对我国的具体情况展开分析。

2006年2月，财政部发布投资性房地产准则规定，投资性房地产是企业为赚取租金或资本增值，或两者兼有而持有的房地产。从实物特征上看，投资性房地产属于房屋建筑物。一般来说，在会计系统中房屋建筑物属于主体导向（Entity-oriented）的历史成本计量的适用范围，然而，由于用途的改变使用于投资目的的房屋建筑物的资产专用性价值（指该项资产和其他资产之间的协作价值以及企业管理层对该项资产的特殊运用能力带来的价值）基本丧失，其价值主要体现为通用性价值（即作为单个资产的市场价值）。价值形式的改变导致计量属性的改变，从价值形式与会计计量属性匹配的逻辑来看，公允价值理应成为投资性房地产的最佳计量属性。然而，基于房地产市场活跃程度差异性的现实以及对其质量特征的考虑，投资性房地产准则谨慎地在后续计量中引入了公允价值选择权，即在能够合理取得相关资产公允价值的情况下，会计主体可以采用公允价值模式进行后续计量。因此，从投资性房地产准则与公允价值计量准则之间的理论连结上看，公允价值的合理取得是投资性房地产采用公允价值后续计量模式的首要前提。

2014年，财政部发布公允价值计量准则。此准则借鉴了国际上通行的做法，建立了统一的公允价值计量框架，改变了以往公允价值定义模糊、缺乏可操作性的局面，结束了公允价值计量属性在其他具体准则中分布零散、运用方法不一致的状况。与其他计量属性相比，公允价值计量的最大亮点在于采用了分层次计量的方法，即根据输入参数的可观测程度的不同，把公允价值计量划分为信息质量高低不同的三个层次。第一层次是来自活跃市场的定价，信息质量最高；第二层次是在非活跃市场输入参数基础上进行的计量，这一层次输入值的最大特点在于，虽然会计主体实施了一定的主观判断，但仍具有直接或间接的可观测性；第三层次是在外部交易市场不存在的条件下，企业管理层基于市场参与者观、有序市场、脱手价等假设虚拟出的资产和负债的价格，因而具有不可观测性。

从公允价值计量准则与投资性房地产准则之间的关系来看，二者的逻辑联系点主要体现在两个方面：第一，公允价值准则为投资性房地产的后续计量方式的选择提供了判断标准。投资性房地产准则中规定了选用公允价值后续计量必须同时满足的两个前提条件，一是在计量对象所在地的房地产交易市场上，买卖房地产的交易量大、交易频率高；二是房地产持有企业的计量结果要具有可观测性，也就是在外部市场中存在参考价格，以表明其投资性房地产的公允价值估计是科学合理的。其中的活跃市场的判断和公允价值估计结果的合理性都依赖于公允价值计量准则的指导。第二，在运用公允价值对投资性房地产进行后续计量的条件下，公允价值计量准则为投资性房地产公允价值的估计提供了具体的方法，并就信息披露作出进一步规定。

市场的存在性和活跃程度是连结投资性房地产准则和公允价值计量准则的两个关键点。一方面，投资性房地产准则的后续计量模式依赖于当地房地产市场的活跃程度和计量对象公允价值的合理性，前者是对计量对象所处外部市场环境提出的要求，后者是对计量对象的个体特征做出的规定，二者结合的目的在于提高公允价值计量结果的可靠性。另一方面，在公允价值计量准则中，市场的活跃程度是划分公允价值层次的标准，而公允价值层次又是表征公允价值计量信息质量高低的主要变量。因此，在公允价值计量准则实施的情况下，投资性房地产公允价值估计中所使用的输入参数的层次是其合理性的表征，因而应成为选择投资性房地产准则后续计量模式的判断标准。

然而，由于公允价值计量准则在投资性房地产准则发布八年后出台，投资性房地产准则没有也不可能从公允价值层次的角度对后续计量的条件作出进一步的明确规定，而在公允价值计量准则发布以后，投资性房地产准则及相关指南尚未结合公允价值层次的划分进行互动，由此导致投资性房地产准则在执行层面缺少公允价值计量准则的有效指导，使两者在应用层面失去了应有的连结和互动，长此以往有可能会影响投资性房地产准则的执行效果。从会计准则在资本市场信息传递系统中所起的基础作用来看，会计准则是影响注册会计师审计和其他会计监管的重要因素，投资性房地产准则和公允价值计量准则之间逻辑连结的断裂也有可能影响注册会计师和会计监管方对会计准则专业认识和职业判断的作出，进而影响财会监督和审计监督效果。

三、新城控股投资性房地产的公允价值计量

（一）案例选择与数据来源

出于投资性房地产准则与公允价值准则结合的典型性以及研究数据的多样性、详实性、可获得性等方面的考虑，本文以新城控股作为探索具体会计准则之间的连结、互动以及断裂所产生的经济后果的标本企业，理由如下。

第一，从行业地位和投资性房地产的规模看，新城控股在国内房地产行业中具有较强竞争力，荣获2019年中国房地产百强企业20强、2019年中国房地产开发企业商业地产综合实力10强、2019中国房地产上市公司创新能力第1名等荣誉。自2015年在A股上市以来，新城控股持有投资性房地产的规模一直较大，2015～2019年，其投资性房地产余额依次为108.54亿元、135.07亿元、234.96亿元、407.58亿元、682.21亿元，在总资产中的占比分别为16.01%、13.09%、12.80%、12.34%、14.76%；投资性房地产产生的公允价值变动收益依次为8.15亿元、5.82亿元、9.09亿元、28.09亿元、25.51亿元，在净利润中的占比分别为33.96%、18.44%、14.52%、23.01%、19.14%。从这些数据可以看出，投资性房地产是影响新城控股财务状况和经营成果的重要资产项目。

第二，从投资性房地产准则和公允价值计量准则连结的程度和深度来看，自上市以来，新城控股持有的投资性房地产的后续计量一直采用公允价值计量模式，且均为第三层次的计量，这一层次的计量是公允价值层次中最复杂的，在实务操作中具有一定的难度，管理层所拥有的自由裁量权也较大。

第三，从研究数据的持续性、多样性以及可靠性来看，作为一家上市公司，新城控股必须按照相关规定公开而及时地披露各种定期报告、重要事项的公告等信息，除了年终财务会计报告必须经注册会计师事务所审计、受中国证监会行政监管之外，还面临证券交易所以问询函为代表的非行政处罚性监管，这为研究提供了丰富多样且可靠的信息来源。

本文的研究数据均来自于可公开获得的资料，主要包括新城控股2015年至2020年6月间发布的年报、半年报、季报以及与研究主题相关的各种公告。笔者在对大量的会计数据进行进一步综合分析和加工的基础上，结合公开披露的定性分析信息，探究不同的具体会计准则之间的逻辑联系及其互动问题。

（二）案例简介

新城控股于1993年成立于江苏常州，是同时涉足住宅地产和商业地产经营的综合性房地产开发集团。2015年年底，新城控股在上海证券交易所A股成功上市，成为国内首家实现B股转A股的民营房地产开发企业。自上市以来，新城控股持有的投资性房地产金额大、占比高，且其后续计量一直采用公允价值计量模式，由此确认的公允价值变动损益金额较大，在净利润中占据相当比例。其中，2018年度的公允价值变动收益为28.09亿元，同比增长209.02%，占归属于母公司净利润的26.78%。2019年4月2日，新城控股因投资性房地产公允价值变动收益异常受到上海证券交易所的问询。2019年12月31日，新城控股持有的投资性房地产高达682.21亿元，比上年同期增加67.38%，所产生的公允价值变动收益达到25.51亿元，在净利润中的占比为19.14%。2020年8月，新城控股半年度报告显示，报告日持有的投资性房地产的余额为738.43亿元，同比增长155.66%。

（三）新城控股投资性房地产的计量分析

投资性房地产准则明确规定，企业采用公允价值模式计量投资性房地产，应当同时满足以下两个条件 ：一是投资性房地产所在地有活跃的房地产交易市场；二是投资企业能够从房地产交易市场上取得同类或类似房地产的市场价格及其他相关信息，从而可以对投资性房地产的公允价值做出科学合理的估计。财政部会计准则委员会就相关问题进行解答时明确，在采用公允价值对投资性房地产进行后续计量时，上述两个条件必须同时具备，缺一不可。

图/王雄元

自2015年在A股上市以来，新城控股一直采用公允价值模式对所持有的投资性房地产进行后续计量，其所持有的投资性房地产金额较大，产生的公允价值变动收益较多,是影响新城控股财务状况和经营成果的重要资产项目。然而，从新城控股披露的公允价值信息来看，其投资性房地产并不满足上述运用公允价值进行后续计量的条件。其原因在于，新城控股将所持有的投资性房地产全部划分为第三层次的计量。在公允价值计量准则中，这一层次是相关资产或负债的不可观察输入值，是企业在外部市场不存在的条件下，依据一系列假设估计出的资产和负债的价格，这一层次输入值最大的特点是不可观测性。根据这些规定，新城控股的划分意味着其所持有的投资性房地产不存在活跃市场、非活跃市场以及其他可观察或经过市场验证的输入值，进而表明新城控股无法直接或间接从房地产交易市场上取得与其所持有的投资性房地产相同或类似房地产的市场价格及其他相关信息，因而并不满足投资性房地产准则中所规定的运用公允价值进行后续计量的第二个条件。此外，根据新城控股年报中披露的数据可以看出，其持有的投资性房地产不仅包括处于上海、苏州、海口、成都等城市的购物中心，还包括丹阳、金坛、安庆、桐乡、嵊州、如皋等城市的商铺，其中部分城市的房地产市场的活跃程度也很难满足第一个条件。投资性房地产准则相关解释进一步规定，企业选择公允价值模式计量投资性房地产，应当对其所有投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，不得对一部分投资性房地产采用成本模式进行后续计量，对另一部分投资性房地产采用公允价值模式进行后续计量，因此，只要持有的房产中有不满足公允价值计量条件的，所有的投资性房地产都应该以成本计量。综上可知，从公允价值计量准则和投资性房地产准则连结的角度看，新城控股所拥有的投资性房地产并不满足公允价值计量的两个条件。

（四）对新城控股投资性房地产计量的监督

2015～2019年，新城控股聘请普华永道中天会计师事务所（特殊普通合伙）对其年报和内部控制进行审计。在2015年和2016年的审计报告中，审计师签发了无保留审计意见。然而，新城控股由于错误运用投资性房地产准则导致的错报金额重大，已经对其财务状况和经营成果产生了重大影响。2017～2019年，注册会计师虽然连续三年在审计报告中将投资性房地产的公允价值识别为关键事项，认为新城控股投资性房地产的公允价值对于新城控股资产和利润的影响重大，且其公允价值的确定涉及重大会计估计和判断，在执行了评价独立外部评估师独立性与专业胜任能力、估值方法合理性、公允价值输入参数合理性等与评价投资性房地产公允价值相关的审计程序后，注册会计师认为其投资性房地产的公允价值不存在重大错报，签发了无保留的审计意见。

2019年4月2日，新城控股收到上海证券交易所的问询函。上交所在问询函中指出，在新城控股2018年度公司的利润构成中，投资性房地产的公允价值变动收益高达28.09亿元，同比增长209.02%，占归属母公司净利润的26.78%，对此，要求新城控股就以下两个方面进行补充披露：第一，结合投资性房地产的区域分布特征以及2018年房地产价格和土地价格的变化趋势，说明投资性房地产公允价值大幅增长的合理性；第二，说明公允价值变动收益的增长是否具有可持续性，并充分提示风险。从问询的侧重点来看，上海证券交易所仅对投资性房地产所产生的公允价值变动收益的经济合理性和持续性予以了关注，没有关注会计处理的技术性即公允价值后续计量模式的恰当性和适用范围的合理性问题。

新城控股就上述两个方面做出了详细的回复，首先说明所持有的投资性房地产的会计核算遵循了投资性房地产准则的规定，即持有的所有投资性房地产自取得《国有土地使用证》开始至项目建设过程中及完工开业后持续按照公允价值计量，不计提折旧或进行摊销。在资产负债表日以投资性房地产的公允价值为基础调整其账面价值，公允价值与原账面价值之间的差额计入当期损益。针对所有采用公允价值模式进行后续计量的投资性房地产，公司均以专业合格评估机构认定的公允价值评估结果为参考确认损益。在此基础上，新城控股进一步说明2018年度持有的投资性房地产产生的高达28.09亿元的公允价值变动收益系选择公允价值模式核算投资性房地产所致。新城控股还进一步与其他采取公允价值计量模式的可比公司进行了比较，认为2018年度投资性房地产公允价值变动收益较高，主要系该年度内公司在建及新开业的投资性房地产投入较多、规模较大、数量较多所致。

综上，由于投资性房地产准则没有根据公允价值计量准则的要求进行跟进和更新，导致新城控股在2015年上市后一直错误采用公允价值模式进行后续计量，进而对其财务状况和经营成果产生了重大影响。也是由于准则互动的不到位，使审计师未能及时发现公允价值计量方法的误用，还使监管部门在关注投资性房地产所产生的公允价值变动收益的经济合理性和持续性时忽视了会计处理方法是否合理这一重要的技术性前提。

四、结论与讨论

本文运用案例研究方法，以新城控股为样本公司，对具体会计准则之间的逻辑连结和互动关系进行了分析，得到如下结论：第一，从逻辑连结上看，公允价值计量准则为投资性房地产准则提供了计量方法的指导，因而是影响投资性房地产准则实施效果的重要因素，在制定与实施不同步的情况下，及时保持其与公允价值计量准则之间的互动是正确理解和运用投资性房地产准则的重要方面。第二，从实施效果来看，在公允价值计量准则发布以后，投资性房地产准则并没有与之形成有效的互动，两项准则间的逻辑关联未能及时显现与更新，可能对准则的执行和监管产生不利影响。

需要进一步指出的是，在沪深两市，不能准确运用投资性房地产公允价值后续计量模式并非偶然现象。据笔者手工采集的数据显示，2018年年底，共有65家上市公司对其持有的投资性房地产运用公允价值计量模式，其中有25家上市公司将这类资产划分为第三层次的公允价值，总金额达到1 233.19亿元，在三个层次计量中的占比高达51.42%。因此，本文从新城控股案例研究中所得出的结论具有一定的普遍性。目前，在已发布的42项具体会计准则中，许多具体准则之间都存在着紧密且复杂的多重连结关系，如《企业会计准则第2号——长期股权投资》《企业会计准则第20号——企业合并》《企业会计准则第41号——在其他权益主体中权益的披露》之间的抵销、补充、验证关系，《企业会计准则第22号——金融工具确认与计量》《企业会计准则第37号——金融工具列报》《企业会计准则第39号——公允价值计量》之间的指导、补充、相互验证关系等。研究和厘清这些复杂的关系将为解决目前准则执行中存在的理解不到位、执行有偏误、披露不合规等问题提供理论支持。因此，学术界应从不同层面、不同角度加强具体会计准则之间的逻辑连结关系的研究，会计准则制定方要积极借鉴和吸收研究成果，及时制定和更新指南与解释，以加强不同准则之间的互动，及时填补不同步带来的断裂，并在此基础上进一步开展相关业务培训，切实提高会计审计实务界以及监管者的专业能力，以全面提升准则的实施效果。