《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》（以下简称《买卖合同司法解释》）第二条首次使用了预约合同的概念，并明确预约合同乃是一种独立的合同类型，即“当事人签订认购书、订购书、预订书、意向书、备忘录等预约合同，约定在将来一定期限内订立买卖合同，一方不履行订立买卖合同的义务，对方请求其承担预约合同违约责任或者要求解除预约合同并主张损害赔偿的，人民法院应予支持”。《中华人民共和国民法典》（以下简称《民法典》）采纳了《买卖合同司法解释》的规定，并对预约合同的概念进行了更清晰的科学界定。《民法典》第四百九十五条规定，“当事人约定在将来一定期限内订立合同的认购书、订购书、预订书等，构成预约合同。当事人一方不履行预约合同约定的订立合同义务的，对方可以请求其承担预约合同的违约责任。”2023 年5 月23 日，最高人民法院审判委员会第1889 次会议通过了《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉合同编通则若干问题的解释》，并自2023 年12 月5 日起施行。其中第六条至第八条对预约合同的成立及生效等作出了详细规定。《买卖合同司法解释》第二条规定肯定了预约合同的法律效力，同时为不动产交易领域转让协议公证奠定了司法基础。但是在实际操作中，公证人员可能会出现以下两类倾向：第一，过于注重套用法律模板，即无法掌握当事人的实际需求，变通能力较差，当公证需求出现变化以后，公证人便会拒绝办理；第二，缺乏风险防控意识，没有认识到客观存在的风险隐患，尤其是在基础能力不足时敢于承担各类风险项目。在公证阶段，这一行为不仅无法解决当事人的问题，反之还会激化矛盾，引发新的纠纷。在这种情况下，有必要科学运用预约合同，公正解决不动产领域的各方问题。

一、预约合同界定

（一）预约合同的内涵与形式

预约合同是交易双方为了确保未来能够签订契约而确立的契约，即“契约之契约”，签订预约合同目的为未来契约签订，且预约合同本质上就是一种契约，同时通过预约合同还能够明确交易双方的责任和义务，并促使交易双方形成稳固的合同关系［1］。《买卖合同司法解释》第二条对预约合同的类型作出了规定，肯定了预约合同的诺成性特征，且预约合同一方面只能出现在本约缔结阶段，另一方面具备法律约束力。《民法典》合同编通则中明确规定合同签订需要遵循自由原则，由于预约合同仍然属于合同范畴，同时预约合同中，双方当事人会通过书面形式将缔约结果呈现，因此这种合同形式对合同任意一方而言都是有益的，且通过预约合同能够使得合同双方更加明确自身权责，同时当后期出现问题时，预约合同还是双方解决纠纷的关键，因此建议将预约合同设置为书面形式。

（二）预约合同的成立及效力

从合同的签订流程来看，预约合同与常规合同的签订流程基本相同，为了确保预约合同能够发挥出法律效力，在签订程序中同样需要遵循常规合同效力形成条件。但是预约合同还存在特殊性，即只有满足以下条件后预约合同才能够成立：第一，在当事人方面，签订合同的双方当事人具有完全民事行为能力，具备合同内容的基本履行能力［2］；第二，在预约合同中需要表现出签订合同的目的，同时需要将该方面内容作为单独条款设定；第三，预约合同需以国家制定的法律法规与基本社会道德为基础，不能出现有悖法律规定以及公序良俗的内容。

在预约合同的效力方面，当预约合同内的相关内容得到合同双方当事人承认，且双方当事人在合同中签字以后，预约合同便已经具备法律效力，同时预约合同能够发挥对双方当事人的约束作用，若一方当事人出现有悖预约合同内容的行为时，其便会受到法律的制裁。通常情况下在签订预约合同之后，双方当事人均需要按照合同内容履行约定，由于预约合同是基于当事人实际情况与基本能力而制定，所以一般情况下当事人均能够完成合同中约定的内容［3］。

（三）预约合同的违约责任

预约合同性质较为特殊，由于预约合同的内涵为“为了签订未来契约而制定的契约”，因此当一方出现违约情况时，在承担违约责任的同时还需要考虑受害方是否能够继续要求违约方签订未来的契约合同，这是由于签订预约合同的目的就是未来契约的签订。关于这一问题，现阶段在司法实践以及司法理论层面均存在很大争议：一类观点认为，预约合同仍然属于“合同”这一范围，尤其是预约合同的成立与效力条件均与常规合同的一致，因此当出现违约情况时同样可以按照常规合同违约办法处理，同时现阶段国内法律并未赋予预约合同“不可强制履行”权利，所以当一方出现违约情况时，另一方仍然可以强制履行合同，并按照合同内容与违约方正式签约［4］；另一类观点认为，预约合同不同于常规合同，虽然预约合同的签订、约定形式与常规合同相同，但是其标的却与一般合同存在很大差异，考虑到这种特殊性，当一方出现违约时并不能完全套用常规合同的模板，同时认为当出现违约情况时，受害方并不能申请强制执行合同内容，即不能按照预约合同的约定要求违约方正式签约。笔者认为，需结合实际情况看待预约合同违约问题，同时针对“能否要求签订正式合同”则应当区别对待。

二、房地产领域预约合同案例分析

2022 年7 月3 日，李某与沈某约定购买沈某位于某社区内房屋一套，同时李某与沈某就该不动产交易总金额、购房款支付方式、不动产交付时间等内容协商一致，但是在交易细节确定阶段，李某得知该交易不动产缺少权属证书，后李某担心此次不动产交易存在风险，遂要求停止与沈某的不动产交易。针对这一情况，公证人员各自审查李某与沈某所提供的材料，同时认定李某与沈某满足签订不动产房屋转让预约合同的条件，即双方预约合同具备法律效力，因此建议李某与沈某按照预约合同的约定，通过签订购房合同完成此次交易。此外，在协商阶段李某考虑到在交付购房款后沈某出现违约情况，并考虑到一旦沈某违约自身将会面临繁琐的诉讼纠纷，且自身合法权益同样无法获得保障，因此公证人员建议申请办理具备强制执行效力的购房款返还协议公证，该公证的优势在于能够确保李某在支付购房款后，沈某能够按照约定履行合同内的相关义务，且当沈某出现违约情况后，李某可以申请执行证书，并通过带有强制执行效力的公证书以及执行证书向人民法院申请强制执行。

在该案件中，李某接受公证人员提供的建议，并在完成预约合同公证以及购房款返还协议公证后完成不动产交易，此后李某又考虑到沈某出现违约且进入强制执行阶段后，沈某会由于不具备偿还能力而对自身权益造成影响，针对这一问题，公证人员建议由沈某的父母提供担保，当沈某违约且不具备强制执行能力时，李某可以主张沈某父母承担偿还义务，最终，李某与沈某签署购房合同，同时与沈某父母制订担保协议。在多重保障下有效确保了不动产交易安全，同时公证人员的行为也得到了李某的肯定。

三、预约合同公证在不动产交易领域中的应用

（一）分析市场基本情况

当前在不动产交易的过程中，当事人多会通过办理不动产购买合同公证的方式保障自身权益，但是受到“强制公证”问题的影响，这一举措始终无法得到社会群众支持与理解。当前随着互联网技术的发展与推进，“网签”系统使得传统交易流程出现了些许变化，因此不动产买卖合同公证就面临着更多难题，如何解决公证问题，则成为公证领域所考虑的重点内容。结合不动产交易市场现状来看，只有发挥出合同公证的真正价值，并按照法律要求向当事人提供有关服务才能够得到当事人认可，同时要摆脱对主管机关强制要求的依赖，且只有这样才能够在激烈的市场竞争中生存［5］。

在不动产领域，当事人对于预约合同公证的接受能力更强，而对于房屋买卖合同公证的接受能力较弱，之所以出现这一现象，笔者认为这与当事人的目的存在很大联系，从当事人角度来看，房屋买卖合同公证的主要作用为顺利完成不动产交易，且购买合同的公证更多的是强制性要求，因此更多的是“不得已而为之”的行为，但是不动产转让预约合同公证则与不动产买卖合同公证有着本质上的区别，其最为重要的目的则是确保预约阶段双方当事人的合法权益不会受到侵害，并确保能够按照预约合同中内容的规定顺利达成签订房屋购买合同的目的，所以相对而言，不动产购买预约合同公证更能够体现出防止当事人纠纷、确保双方当事人交易安全等方面的作用。

（二）扩大预约合同公证市场

从微观角度来看，不动产转让预约合同设立目的为促使合同签订双方达成房屋交易，同时在未来一段时间内签订不动产购买契约。与房屋购买合同不同的是，预约合同最大的特征在于受到外界环境的影响较大，如市场变化以及时间因素等均会对预约合同造成影响。通常情况下当交易双方签订不动产购买合同之后，合同中的购买行为最长在几个月就能够完成，且在不动产购买合同当中，签订的内容已经对买卖双方的权利与义务作出了明确规定，而这些权利与义务通常也不会发生变化。但是预约合同的履行时间具备不确定性，合同双方最短在几日内即可履约，但是最长则能够达到数月甚至数年，这种时间上的不确定性就会使得预约合同受到市场、时间等方面的影响，所以无论是在不动产购买预约合同签订还是合同公证阶段，均需要注意合同中以下几个方面的内容：第一，合同中对不动产具体交付时间的规定；第二，剩余购房款的支付时间、方式等等［6］；第三，若不动产涉及装修，则还应当明确装修款项、装修时间以及装修效果等方面的原则与内容；第四，明确预约合同违约方所需要承担的责任；第五，房屋转移登记的具体时间等等。在不动产购买预约合同制定过程中，只有充分考虑各方面的影响因素，才能够有效降低后期引发纠纷的可能性［7］。

四、预约合同公证的实务思考

目前国内不动产市场交易形式发生了很大变化，购买方与出售方对于不动产的交易方式、成本等因素的考虑逐渐由宏观转向微观、由模糊转向具体，并由单一转向全面，这就表明不动产预约合同的公证需要紧跟不动产市场的时代变化，不断革新交易理念，以此达到提升不动产交易量、确保不动产交易安全性的目的，且笔者认为在实务工作中需要做好以下两个方面的工作：第一，在预约合同中应当涉及后期交易合同的具体内容，这是由于预约合同与定金协议有着本质上的区别，同时若能够将交易合同中的具体内容体现在预约合同中，那么对于确保预约合同的效力也有一定意义；第二，预约合同应当适当考虑强制缔约内容的约定，在预约合同公证阶段，一些当事人在完成公证后便会立即支付房款或者交付房屋，这就使得强制缔约成为可能，在这种情况下，预约合同有关强制缔约的内容就成为确保不动产交易最为理想的手段，同时在这种强制性约定下还能够确保合同中各项内容的法定效力。此外，在签订本约合同以后，预约合同中的某些内容仍然会出现有悖于当事人实际生活状况的情况，因此在这种情况下，当预约合同一方的当事人出现违约情况时，另一方面当事人仍然可以将合约内容作为依据执行，所以从这一点看，可以为交易安全提供有效保障。

综上所述，目前国内房地产领域的市场环境已经发生很大变化，同时预约合同开始与不动产交易相融合，在这种情况下若没有转变相应理念，则很难适应市场发展规律，由此也会被市场所淘汰。公证员作为专业法律人才，能够更好地为不动产交易预约合同当事人提供法律咨询、代拟文书、办理公证等专业服务，只要善用法律支撑加上专业服务，便能够解决现存问题，为不动产公证迎来新一轮的发展契机贡献力量。