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一、制定背景
近年来国家出台了新的法律、法规,如:《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国民法典》。其中,《中华人民共和国民法典》第734条规定,“租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”,房屋承租人的优先承租权成为法定权利,对农村集体资产交易管理工作的影响较大,原交易办法对原承租人的优先权利暂未提及,因此需要对《佛山市禅城区农村集体资产交易管理办法》的部分条款进行修订,增加农村集体资产交易中行使优先承租权的相关规定,保障原承租人在交易程序上享有优先权利。另外,区农业农村局结合镇(街道)的实际需求对镇级交易标准、交易程序等内容进行了修改,使《佛山市禅城区农村集体资产交易管理办法(修订)》更适应镇、村的实际操作。
二、制定依据及规文参考
根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国村民委员会组织法》《佛山市农村集体资产交易管理办法》等文件精神。
三、主要修订内容解读
《佛山市禅城区农村集体资产交易管理办法(修订)》共分为七个章节,分别是总则、工作机构与职责、交易方式、交易程序、交易管理与监督、法律责任、附则,共计五十四条。现对修订的内容进行解读。
(一)修订镇级交易标准。原交易办法规定达到年租金20万元以上或建筑面积200㎡以上两个条件之一的物业出租必须上镇街交易,由于近年经济环境变化,区农村集体用于商业、办公用途出租的物业租金单价出现下滑,部分建筑面积超过200㎡的上层集体物业,年租金甚至达不到10万元,导致上镇街交易量增大,不符合交易标准设立时的初衷。因此,为适应经济环境变化,统一以达到年租金20万元以上的为上镇街交易的条件,更适应镇、村的实际情况。
(二)保障优先承租权利。根据《中华人民共和国民法典》第七百三十四条第二款规定:“租赁期限届满,房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利”,为落实该项规定,避免在集体资产交易中产出法律纠纷,区农业农村局在《禅城区农村集体资产交易管理办法》中增加了原承租人享有优先权的认定条件,并在公开竞价现场交易中增加保障原承租人权益的交易环节。如:在交易方案中明确谁是优先承租人;在公开竞价过程,交易服务机构工作人员安排原承租人在竞价现场指定位置就座,原承租人可以以同等的条件下优先竞得。
(三)明晰建设用地交易。原交易办法中引用的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》是2005年制定,已颁布实施近16年,已不适应现时政策变化。在2019年国家修订了《中华人民共和国土地管理法》,自然资源部制定了《农村集体经营性建设用地入市指导意见》,为贯彻落实上级农村集体经营性建设用地入市相关政策精神,市自然资源禅城分局提出修改意见,明晰了建设用地交易由其负责,区农业农村局拟采纳自然资源部门提出的意见。具体如下:农村集体经营性建设用地按照国家、省、市农村集体经营性建设用地入市相关政策进行出让、租赁等流转交易事项,以及农村集体使用的国有性质建设用地(包括征地返还地、留用地等)的出让、转让、租赁等交易事项,由区公共资源交易部门依据有关规定负责组织实施,另行在土地使用权交易平台上公开交易。
(四)完善简易交易程序。新的交易办法在公开竞投、公开协商的基础上增加简易交易,使交易方式更加完善。
(五)重点审核大额招标文件。新交易办法中规定各镇(街道)要加强对首年租金50万元以上(含50万元)的农村集体资产交易招标文件审核,避免招标文件中存在不合理条件、排斥潜在竞投人或者竞投人情形。
(六)规范信用警示制度。为推进农村集体资产交易信用体系建设,营造诚实守信的农村集体资产交易市场环境,各镇(街道)可以结合实际情况,增加竞投人、承租人、受让人等信用警示规定,减少交易过程中遇到的围标、串标、中标后失信等问题。
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