《佛山市关于解决不动产登记历史遗留及疑难问题的意见》政策解读

一、制定目的

　　为妥善解决当前我市不动产登记中存在的历史遗留及疑难问题，进一步维护群众合法权益，化解社会矛盾，根据《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》（粤自然资规字〔2018〕5号）等文件的要求，结合我市实际，制订《佛山市关于解决不动产登记历史遗留及疑难问题的意见》（以下简称《意见》）极其迫切。

　　二、主要内容

　　《意见》分为三部分，以国家、省有关不动产登记法律法规和《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》为依据，按照依法行政原则起草，结合我市实际情况，就解决不动产登记历史遗留问题，提出了一些自身有针对性的具体政策措施：

　　（一）明确解决不动产登记历史遗留及疑难问题的基本原则和思路。本《意见》适用于2018年4月1日《佛山市违法建设查处暂行办法》施行前，我市国有土地范围内的不动产在符合本规定条件下的不动产权证的补办。按照“尊重历史，实事求是、统筹兼顾，分类处理”的原则，区分不同时期、不同类型历史遗留问题，妥善解决不动产登记历史遗留及疑难问题

　　（二）明确职责分工，建立联席会议制度。

　　明确各级各部门的工作职责，有效保障政策实施。市、区分别成立由政府分管领导任组长，自然资源、住房城乡建设、水利、税务、公安、城市管理和综合执法等职能部门组成的解决历史遗留及疑难问题联席会议制度，实现统筹协调、研究处理不同时期不动产登记历史遗留及疑难问题。同时下设办公室，统一开展工作。

　　（三）明确国有土地范围内不动产权证历史补办的处理措施

　　1、明确政策适用范围

　　《意见》根据我市实际情况和公众反馈意见，明确了政策的适用范围。《意见》适用于2018年4月1日《佛山市违法建设查处暂行办法》施行前，我市国有土地范围内的不动产在符合本规定条件下的不动产权证的补办。主要对象包括：行政办公、市政设施、公共设施等公共管理与公共服务设施；单位集资房、房改房、经济适用房、廉租房等政策性住房；单位或个人自建房；国有企业使用的不动产；2018年4月1日前已经建成入住，但无法确权登记的商品房住宅项目（即由房地产开发经营公司开发的，建成后用于市场出售、出租的房屋）。

　　2、明确解决问题的前提条件和不予办理的情形

　　《意见》根据有关法律法规的规定，列举了7类解决不动产登记历史遗留问题的基本条件，同时明确了7类在建或已建成的违法建筑工程不予办理的情形。

　　3、有房屋所有权证但无国有建设用地使用权证的问题

　　（1）已有合法的用地批文或供地手续，但由于测量误差或界址点没有精确坐标控制造成批准面积与实际用地面积不一致的。

　　根据《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》第三（三）点，结合我市实际情况细化，按以下原则处理：宗地界址点未发生变化，实际占地范围、形状与批准用地范围、形状一致的，以房产证标示的用地范围作为参考，不影响城乡规划且经四邻同意、公告无异议或异议不成立的，按实际占地面积办理不动产登记；宗地界址点已发生变化，实际占地面积超出原合法用地批文或供地手续的，需先接受处理并完善用地或供地手续后方可办理房地一体的不动产登记。

　　（2）对于无合法的用地批文或者供地手续，导致无法申请不动产首次登记的。

　　根据《确定土地所有权和使用权的若干规定》第三十八条的规定，以1987年1月1日《土地管理法》施行时间为节点，1987年1月1日《中华人民共和国土地管理法》施行之前建成的房屋，若房屋无改建扩建，可以房屋所有权证标示的用地范围作为参考，不影响城乡规划且经四邻同意、公告无异议或异议不成立的，按实际占地面积登记。土地用途和房屋用途在土地现状用途基础上通过自然资源部门内部会审予以明确。1987年1月1日后建成的房屋，所在的土地无合法用地批文的，需先接受处理并完善用地或供地手续后，可申请办理房地一体的不动产登记。

　　4、有国有建设用地使用权证但无房产证的问题

　　（1）报建或者验收资料不全导致无法申请不动产首次登记的。

　　根据《广东省自然资源厅关于印发加快处理不动产登记历史遗留问题指导意见的通知》第三（三）点，结合我市实际情况细化，一是2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施前，项目未通过竣工验收的，土地使用权人在接受处理后，可以申请补办以下资料，视为已完善项目竣工验收材料，主要包括：①测绘报告；②由自然资源部门出具“符合城乡规划功能要求”的意见；③市住建部门公示目录中的房屋安全鉴定机构出具的《房屋安全鉴定报告》、已在我市诚信登记的施工图审查机构出具的《消防设计技术审查报告》、住建部门意见；④涉及环保的应由环保部门出具环保意见;⑤公安机关出具的公安门牌证明。补办上述手续后，方可申请办理房地一体的不动产登记。

　　二是对于2008年1月1日《中华人民共和国城乡规划法》实施后，项目已整体完工，需依法补办竣工验收手续后，可申请办理房地一体的不动产登记。

　　（2）房屋实际占地范围与土地使用权证记载不一致导致无法申请不动产首次登记的。根据《广东省自然资源厅关于加快处理不动产登记历史遗留问题的指导意见》第三（十）条的规定，结合我市实际情况，一是对于房屋实际占地面积未发生变化的，不影响城乡规划且经四邻同意，公告无异议或异议不成立的，根据房屋和宗地对应一致原则，按照房屋实际占地面积、范围，申请办理房地一体的不动产登记；二是对于房屋实际占地面积超过国有建设用地使用权证证载土地面积的，需先接受处理并完善用地或供地手续后，可申请办理房地一体的不动产登记。

　　5、其他若干历史问题的处理方式

　　此条根据《不动产登记暂行条例》第二十二条第4款，只有法律、行政法规才能规定哪类情形下不予登记，对原出让合同或划拨决定书中涉及动工开发时间、产业、投资额等约定或规定条款的考核，不作为确权登记发证的前置要求,由自然资源部门或各相关职能部门依据工作职责跟进供后监管工作。

　　6、施行时间

　　本意见由佛山市自然资源局负责解释，自2021年3月1日起施行，有效期5年。